나이스옥션 법원경매 서산 2025타경548 [3] 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)~(5)
충청남도 서산시 해미면 대곡리 소재 ""법등사"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
기호(6)~(7)
충청남도 서산시 오남동 소재 ""오산초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)~(5)
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 거리, 운행횟수 등 고려시 대중교통 이용편의도는 불편시됨.
기호(6)~(7)
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(5) 공히 완경사지대 내 부정형 토지로서 묵전(휴경지) 등으로 이용 중임.
기호(6)은 대체로 평지 내 부정형 토지로서 전 등으로 이용 중임.
기호(7)은 대체로 평지 내 사다리형 토지로서 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4),(5)는 지적도상 맹지상태이나 인접필지를 통하여 도보 접근이 가능함.
기호(2)는 지적도상 맹지 상태이나 북동측으로 폭 2~3m 내외의 현황 비포장 진입로와 접함.
기호(6),(7)은 지적도상 맹지상태이나 인접필지를 통하여 도보 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4),(5)
계획관리지역(2017-12-19), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2)
계획관리지역(2017-12-19), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(6),(7)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(기호㉠)이 소재함.(후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

기호(5)는 공부상 지목 하천이나 현황 묵전, 기호(7)은 공부상 지목 대지이나 현황 전 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 석림동 소재 ""서산여자중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 제2층 제201호,202호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 사무실로 되어 있으나 현황 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(8),(9)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(8),(9)는 공부상 사무실로 되어 있으나 현황 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었으나 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부 확인은 불가하였는 바 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 설비, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

- 현황 주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경548 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층 201호

용도: 근린상가 (현황 주택으로 이용중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

토지지분: 31.9649㎡ (약 9.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.65㎡ (약 18.65평)

건물지분: 61.65㎡ (약 18.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가

감정가: 113,000,000원

감정평가서 요약:

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호, 202호. 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등.

이용상태: 공부상 사무실이나 현황 주택으로 이용중.

설비내역: 위생 및 급배수설비 등.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

충청남도 서산시 석림동 소재 서산여자중학교 동측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 서산여자중학교 등

* 생활 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설 및 주거 단지 소재.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 토지 일부 관련 정보에 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등이 언급되어 있으나, 본건 건물과는 직접적인 연관성이 적을 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 6일 접수된 강제경매개시결정(채권자: 박경식, 채권액: 103,808,219원)입니다.

3.2. 등기부현황 (매각으로 소멸될 권리)

* 소유권보존 (2016.04.07)

* 소유권이전 (2017.05.11)

* 소유권이전 (2018.04.25, 임의경매 관련)

* 강제경매 (2025.03.06, 말소기준권리)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-07-05

확정일자: 2024-07-05

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 있음

비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-02

대항력: 있음

비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 강민서의 보증금 10,000,000원은 인수 대상이 될 수 있습니다. (단, 배당받을 금액이 없을 경우)

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 근린생활시설 및 공동주택 용도로 건축되었으나, 본건 201호는 공부상 사무실이나 현황 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 건축물대장과의 차이점으로, 향후 이용 및 활용에 있어 별도 확인이 필요합니다.

4.2. 상권 특성

본건이 소재한 석림동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권 및 주거지 배후 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서산여자중학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 있으며, 각종 상업 시설과 주거지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 생활 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 강민서가 대항력을 가지고 있어, 10,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도의 차이

건물 등기부상 용도는 사무실이나, 실제 주택으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 건물 이용, 관리, 매매 시 제약이 발생하거나 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인의 어려움

이해관계인의 부재 및 비협조로 인해 내부 구조, 이용 상황, 설비, 관리 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 현장 방문 시 실제 상태와 차이가 있을 수 있으며, 이는 입찰 전 반드시 별도 확인이 필요한 사항입니다.

6.4. 제시외 건물

본건 지상에 제시외 건물(기호㉠)이 소재하고 있어, 이에 대한 처리 방안을 강구해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 석림동에 위치한 근린상가(현황 주택)로, 1~2차선 도로에 접해 있어 교통 접근성은 양호합니다. 인근에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하며, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 추후 관리에 주의가 요구됩니다. 또한, 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크 요인이므로 현장 방문을 통한 면밀한 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 공부상 용도 변경 절차를 거치거나 임대차 관계 정리 후 주택으로 직접 거주하려는 경우, 본건의 위치와 면적은 매력적일 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 인수 보증금을 고려한 총 지출 예상액을 산정하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 상권: 서산시 석림동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 현재 파악된 임차인 강민서의 인수 예상 보증금 10,000,000원을 고려할 때, 총 지출 예상액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 하락한 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현재 시세, 임차인과의 협상 결과, 법원 진행 상황, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰 후 발생하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 명도 비용 등)을 면밀히 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.