나이스옥션 법원경매 서산 2025타경548 [4] 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)~(5)
충청남도 서산시 해미면 대곡리 소재 ""법등사"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
기호(6)~(7)
충청남도 서산시 오남동 소재 ""오산초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)~(5)
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 거리, 운행횟수 등 고려시 대중교통 이용편의도는 불편시됨.
기호(6)~(7)
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(5) 공히 완경사지대 내 부정형 토지로서 묵전(휴경지) 등으로 이용 중임.
기호(6)은 대체로 평지 내 부정형 토지로서 전 등으로 이용 중임.
기호(7)은 대체로 평지 내 사다리형 토지로서 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4),(5)는 지적도상 맹지상태이나 인접필지를 통하여 도보 접근이 가능함.
기호(2)는 지적도상 맹지 상태이나 북동측으로 폭 2~3m 내외의 현황 비포장 진입로와 접함.
기호(6),(7)은 지적도상 맹지상태이나 인접필지를 통하여 도보 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4),(5)
계획관리지역(2017-12-19), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2)
계획관리지역(2017-12-19), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(6),(7)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(기호㉠)이 소재함.(후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

기호(5)는 공부상 지목 하천이나 현황 묵전, 기호(7)은 공부상 지목 대지이나 현황 전 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 석림동 소재 ""서산여자중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 제2층 제201호,202호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 사무실로 되어 있으나 현황 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(8),(9)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(8),(9)는 공부상 사무실로 되어 있으나 현황 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었으나 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부 확인은 불가하였는 바 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 설비, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

- 현황 주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경548 (4)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층202호 (도로명 주소: 충청남도 서산시 정주골6길 20-12)

용도: 공부상 근린상가/사무실, 현황 주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 34.37㎡ (약 10.4평)

토지지분: 34.3655㎡ (약 10.4평)

건물면적: 66.28㎡ (약 20.05평) (전용면적)

건물지분: 66.28㎡ (약 20.05평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

2. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 서산시 석림동 소재 ""서산여자중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 전반적인 교통 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 채권자: 박 (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 2025년 3월 6일 접수된 강제경매 개시 결정 (박경식 권리자)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유연화 (유 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 3일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 요약: 본건에는 대항력 있는 임차인(유 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 건은 공부상 근린상가 또는 사무실로 되어 있으나, 현황 주택으로 이용 중입니다.

* 주변에 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서산여자중학교, 오산초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 유 (대항력 있음)가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 점을 감안할 때, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 공부상 근린상가/사무실 용도이나 현황 주택으로 이용 중으로, 향후 건축물대장 위반 사항 등재 또는 용도 변경 관련 제약이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 이해관계인 부재 및 비협조로 인해 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태 등과 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 별도 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일부 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 해당되는 지역이 있어, 관련 규제 사항 확인이 필요합니다. (이는 주로 관련 필지에 해당될 수 있으며, 건물 자체의 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

* 제시외 건물 존재: 본건 지상에 제시외 건물(기호㉠)이 소재하는 것으로 기재되어 있어, 토지 이용 및 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 석림동에 위치한 거성팰리스 아파트 2층 202호로, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 공부상 용도와 현황 이용상태(주택)의 불일치, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재, 그리고 내부 확인 불가라는 리스크 요인이 존재합니다. 그러나 이는 적절한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 충분히 파악 가능하며, 안정적인 주거지역의 입지와 잠재적 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서산시 내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 전용면적 66.28㎡ (약 20평)으로 실수요자에게 선호도가 높은 중소형 평형.

* 현황 주택 이용으로 실수요자 입장에서 즉시 거주 가능성.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 122,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기본으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(명도 비용, 내부 수리비, 임차인 관련 확인 비용 등)와 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.