나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [10] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

공부상 '의원'이나, 실제 '주간보호센터'임. 401호, 402호 경계 제거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (10)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 276,000,000원

토지면적: 78.93㎡ (약 23.87평)

토지지분: 78.93㎡ (약 23.87평)

건물면적: 113.45㎡ (약 34.32평)

건물지분: 113.45㎡ (약 34.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 아파트 단지, 노선 상가, 단독 주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 좋아 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

간선 도로 인근에 위치하며, 버스 승강장 및 도시 철도 역사가 인근에 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m의 포장 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종 일반주거지역, 소로 2류 (폭 8m-10m), 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역 (무지개 유치원, 용지 초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 18일자 지음대부주식회사 근저당 (을4) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 11,535,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 높은 수준입니다.

3.5. 임차인 현황

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 20,000원. 2024년 02월 26일 배당 신고. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 52,500,000원 (1차 증액분 2,500,000원 포함), 차임 23,100원. 2024년 02월 26일 배당 신고. 대항력 없음.

* 주식회사케이엠파크: 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 12월 22일 사업 개시. 대항력 없음.

3.6. 인수 보증금 합계

0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

아파트 단지, 상가, 주택, 학교 등 주거 및 근린 생활 시설이 밀집한 지역입니다.

4.2. 업종 분석

본 물건은 근린상가로서, 주변 주거 지역 및 학교를 대상으로 한 업종 (예: 학원, 병원, 복지 시설, 소매점, 음식점 등) 운영에 적합한 입지입니다. 현재 실제 용도는 '주간보호센터'로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 생활 편의 시설이 있어 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

용지 초등학교, 무지개 유치원이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 실제 이용 용도 불일치

공부상 '의원'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '주간보호센터'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 인허가 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 경계 문제

401호, 402호 간 경계가 제거되어 있어, 실제 점유 면적과 공부상 면적 간 차이가 발생할 수 있습니다. 정확한 면적 확인이 필요합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 115억원으로 감정가 2.76억원에 비해 매우 높아, 경매 취하 또는 채권자 간 합의 가능성은 낮아 보입니다.

6.4. 임대 관계

임대 관계는 조사되지 않았으나, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (이는 긍정적 요소)

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 지산동의 주거 밀집 지역 내 근린상가로, 용지초등학교 인근에 위치하여 접근성과 배후 수요가 양호한 편입니다. 교통망 또한 편리합니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도가 상이하며, 내부 경계가 제거된 점은 정확한 현황 조사와 함께 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

현재 대항력 있는 임차인은 없으나, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

높은 채무 총액으로 인해 경매 절차 자체의 안정성은 확보된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 배후 수요

주변 아파트 단지와 학교 등 고정적인 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 다양한 활용 가능성

주간보호센터 운영 외에도, 용도 변경을 통해 교육, 의료, 근린 생활 시설 등 다양한 업종으로의 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 위에서 건물을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 276,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인(용도 불일치, 경계 문제 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세, 향후 예상되는 명도 비용 및 인테리어/수리 비용 등을 종합적으로 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

명확한 인수 보증금이 없으므로, 잠재적 리스크를 감수한 만큼의 가격 메리트를 확보하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.