나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [9] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

공부상 '의원'이나, 실제 '주간보호센터'임. 401호, 402호 경계 제거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (9)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 239,000,000원

토지면적: 71.68㎡ (약 21.7평)

건물면적: 103.03㎡ (약 31.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 공부상 '의원'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '주간보호센터'로 이용 중입니다. 401호와 402호의 경계가 제거되었습니다.

2. 입지조건

물건의 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 노선 상가, 단독 주택, 학교 등이 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

교통 상황

본건은 간선 도로와 인접해 있으며, 버스 승강장 및 도시철도 역사가 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 및 도로 상태

토지는 북측 하향의 완경사 지대에 위치한 부정형 토지이며, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 폭 약 12m, 남측으로는 폭 약 8m의 포장 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류(폭 8m-10m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(무지개 유치원, 용지초등학교)으로 지정되어 있습니다. 건설과 확인을 통해 하천 관련 추가 기재 사항이 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 2020년 12월 18일 접수된 지음대부주식회사의 근저당권 (채권금액: 3,135,000,000원) 입니다.

본 경매는 2024년 1월 2일 접수된 청운신용협동조합의 임의경매개시결정에 의해 진행됩니다.

말소기준권리 이후 접수된 모든 근저당권, 질권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 11,535,000,000원 수준으로, 채무 규모가 상당합니다.

임차인 현황

* 김영선: 보증금 52,500,000원, 차임 23,100원. 2024년 2월 26일 배당신고를 하였으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주식회사케이엠파크: 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 12월 22일 사업자 등록을 하였으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

건물 용도 및 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다.

구분건물 감정평가요항표에 따르면, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

- 기호 1: 약국

- 기호 2, 3: 일반음식점

- 기호 4: 휴대폰 관련 업종

- 기호 5: 사무실

- 기호 6: 의원 (공부상) / 실제: 의원

- 기호 7: 아동지원센터 (실제)

- 기호 8-10: 주간보호센터 (실제)

본건 소재지인 401호는 공부상 '의원'이나 실제 '주간보호센터'로 이용되고 있으며, 401호 및 402호 경계가 제거된 상태입니다. 이는 노유자시설로서의 활용 가능성을 시사합니다.

건축물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물입니다.

외벽은 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽 및 바닥은 다양한 재질로 마감되었습니다. 창호는 페어글라스 및 강화유리창호가 사용되었습니다.

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형 냉난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경 및 시설

단지 내 대규모 아파트 밀집 지역에 위치하며, 용지초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 위치하여 주민 편의성이 높습니다.

교통망

주요 간선 도로에 인접해 있으며, 다수의 버스 노선과 인근 지하철역을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 내용과 실제 이용 현황의 차이

본 건 401호는 공부상 '의원'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '주간보호센터'로 이용되고 있습니다. 이는 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

경계 상이 및 위반 건축물 관련 사항

401호와 402호의 경계가 제거되었으며, 일부 구분건물(기호 3, 4)의 경우 실제 경계가 도면과 상이할 수 있습니다. 또한, 기호 4 (101호 관련)에는 집합건축물대장상 위반건축물이 등재된 것으로 확인되었으나, 실제 101호의 위반사항으로 표시되어 있어 확인이 필요합니다. 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있습니다.

대규모 공동담보 및 채무 부담

본 물건은 공동담보로, 등기부상 채권 총액이 115억 원을 상회하여 채무 부담이 매우 높습니다.

임대차 관계 불확실성

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 전체 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 근린상가 건물입니다. 용지초등학교 및 다양한 생활 편의 시설과의 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 편리하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 현재 '주간보호센터'로 이용되고 있는 점은 노유자 시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 경계 관련 문제, 위반건축물 등기, 그리고 매우 높은 채무 규모의 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 현재 임차인들은 대항력이 없으나, 전체적인 임대차 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 학군 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 고정적인 수요 기대 가능.

* 다양한 활용 가능성: 현재 '주간보호센터'로 이용 중이며, 노유자 시설 또는 기타 근린생활시설로의 전환을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 간선도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변 편의시설 이용이 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정되어야 합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려한 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.