나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [5] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (5)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 지OOOOOO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 2층201호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 노유자시설 용도 가능)

* 감정가: 528,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 126.70㎡ (약 38.32평)

* 건물 면적: 182.11㎡ (약 55.09평)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 간선도로에 인접해 있으며, 버스 승강장과 도시철도 역사가 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

* 토지는 북측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제2종 일반주거지역에 해당합니다.

* 소로 2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 하천 관련 사항은 건설과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 12월 18일자 지음대부주식회사 근저당권 (을4).

* 이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류가 등기되었으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 본 건에는 총 4명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 주식회사 뉴다온: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사 D : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2023-11-23, 대항력 없음.

* 주식회사 C : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2023-11-23, 대항력 없음.

* 주식회사 K: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 감정평가서상 본 건 건물에는 약국, 일반음식점, 휴대폰 관련 업종, 사무실, 의원, 아동지원센터, 주간보호센터 등 다양한 근린생활시설 및 노유자시설이 입점해 있습니다.

* 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 노유자시설 용도로 활용 가능합니다.

* 201호의 정확한 이용 현황은 공부상 내용과 실제 이용 현황 간에 일부 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 상권

* 아파트 단지와 주택 밀집 지역에 인접하여 배후수요가 풍부합니다.

* 노선 상가도 있어 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

* 용지초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 관련 업종의 안정적인 수요를 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 본 건 소재지 인근에 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 용지초등학교, 무지개유치원 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 의료 시설

* 건물 내 또는 인근에 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 특이사항

* 감정평가서상 일부 구분건물의 공부상 용도와 실제 이용 현황 간에 차이가 존재합니다. (예: 기호 6).

* 기호 3, 4호실의 경우, 구분건물 도면상 경계와 실제 경계가 다소 상이하며, 기호 9, 10호실은 경계 제거가 필요할 수 있습니다.

* 기호 4호실은 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 이는 의뢰 외 구분건물(101호)의 위반사항이라고 명시되어 있습니다.

* 기호 3, 4호실의 집합건축물대장상 소유자가 타인으로 등재되어 있어, 관련 사항 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계

* 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계는 미상으로 표기되어 있어 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구의 주요 생활권에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 자체는 근린생활시설 및 노유자시설 용도로 활용 가능하며, 주변 배후 수요가 풍부하여 안정적인 운영이 기대됩니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 일부 호실의 공부와의 차이, 경계 상이, 소유자 등재 오류 등은 매각 진행 시 상세히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 말소: 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 무잉수: 인수해야 할 임차보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 입지: 대구 수성구의 안정적인 주거 및 상업지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도: 제1종근린생활시설 외 노유자시설 용도로도 활용 가능하여 다양한 수익 모델을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 528,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세, 낙찰 현황, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80~120% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 권리관계가 깨끗하고 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 유사 물건의 시세 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 528,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 유사 경매 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.