나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [7] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

공부상 '의원'이나, 실제 '아동지원센터'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (7)

- 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 3층301호

- 용도: 근린상가

- 감정평가액: 327,000,000원

- 토지면적: 90.59㎡ (약 27.4평)

- 건물면적: 130.20㎡ (약 39.4평)

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 지OOOOOO (정보 제공)

1.1. 입지조건

- 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 다양한 생활 편의시설과의 접근성이 양호합니다.

- 교통상황: 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 및 도시철도역사가 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 건물정보

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다.

- 외벽/내벽/바닥/창호: 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 마감 외 다양한 마감재가 사용되었으며, 내벽 및 바닥 또한 각종 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 창호는 페어글라스 및 강화유리창호입니다.

- 설비내역: 위생, 급배수, 가스 공급, 승강기, 스프링클러, 소화전, 천정 매립형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

- 말소기준권리: 2020년 12월 18일 접수된 지음대부주식회사 근저당권 (을구 5번)입니다.

- 인수되는 권리: 2018년 11월 7일 접수된 김영광 외 1명 명의의 전세권설정등기 (을구 4번, 70,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임차인 현황:

* 김영광, 김성화: 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 2018년 11월 27일 전입/사업자등록. 대항력 있음. (본 건 전세권과 일치하는 것으로 추정되며, 보증금 7천만원이 인수될 예정입니다.)

* 주식회사 케이엠파크: 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 12월 22일 사업자등록. 대항력 없음.

- 특수물건정보: 대항력있는 임차인 (전세권 70,000,000원) 인수, 공동담보, 선순위전세권이 존재합니다.

- 등기부채권 총액: 약 11,605,000,000원

1.4. 상권분석

- 업종 현황: 공부상 용도와 실제 이용 현황에 차이가 있습니다. 공부상 '의원' 또는 '사무실'로 기재된 일부 호실들이 실제로는 '아동지원센터', '주간보호센터' 등으로 이용되고 있습니다. (본건 301호는 공부상 '의원', 실제 '아동지원센터'로 파악됨)

- 주변 환경: 아파트단지, 학교 등이 인접해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서의 잠재력은 있습니다.

1.5. 생활정보

- 교육시설: 용지초등학교가 인접해 있으며, 무지개유치원, 용지초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

- 편의시설: 인근에 아파트단지와 상가들이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 임차인 및 권리 인수: 70,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가가 아닌 실질 투자 비용을 산정 시 이를 고려해야 합니다.

- 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 본건 301호는 공부상 '의원'이나 실제 '아동지원센터'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 재건축 시 문제가 될 수 있으며, 업종 전환 시에도 신중한 접근이 필요합니다.

- 건물 경계 및 위반건축물: 기호 3, 4 (경계 상이), 기호 9, 10 (경계 제거)의 경우 실제 경계가 도면과 다소 상이할 수 있습니다. 또한, 기호 4의 경우 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 본 건과 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다. (의뢰외 구분건물 101호의 위반사항으로 추정)

- 집합건축물대장 소유자 상이: 본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있습니다.

- 임대관계 미상: 현재 물건에 대한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 투자 시 임대수익률 산정에 신중을 기해야 합니다.

- 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

- 입지: 대구광역시 수성구 지산동의 안정적인 주거 지역 내 근린상가로서, 지역 내 수요를 기반으로 한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 용도 다양성: 공부상 근린생활시설 외 노유자시설로도 활용된 이력이 있어, 향후 다양한 업종 전환 및 활용이 가능합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동의 교육 시설 인근에 위치한 근린상가입니다. 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 배후 수요는 확보될 수 있으나, 7천만원의 전세권 인수, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 경계 및 집합건축물대장상 일부 상이점 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석해야 합니다. 현재 '아동지원센터'로 사용 중이며, 향후 업종 전환 및 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 가이드

- 감정가: 327,000,000원

- 인수되는 전세권(보증금): 70,000,000원

- 실질적인 인수가격 고려 범위: 약 257,000,000원 (감정가 - 인수 보증금)

※ 상기 예상 입찰가 산정은 감정가에서 인수되는 보증금을 제외한 단순 계산이며, 실제 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 경쟁 상황, 개별적인 투자 판단 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.