나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [8] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

공부상 '의원'이나, 실제 '주간보호센터'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2024타경100015 (8) 사건으로, 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 3층 302호에 소재한 근린상가입니다. 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 지OOOOOO입니다. 감정가는 347,000,000원이며, 토지 면적은 89.29㎡ (약 27.01평), 건물 면적은 128.33㎡ (약 38.82평)입니다. 본 물건은 공동담보로 진행되며, 공부상 용도는 '의원'이나 실제로는 '주간보호센터'로 이용되고 있는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건은 간선도로 인근에 위치하고 있으며, 버스 승강장과 도시철도 역사가 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물입니다. 본 건은 이 중 3층 302호에 해당합니다. 외벽은 복합 판넬, 인조석 붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 다양한 재질로 마감되어 있습니다. 바닥은 코팅, 데코타일, 자기질 타일 등으로, 창호는 페어글라스 및 강화유리창호로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 가스, 승강기, 스프링클러, 천정 매립형 냉난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 북측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 지음대부주식회사의 근저당권(을4, 채권액 3,135,000,000원)입니다. 이후 청운신용협동조합의 임의경매개시결정(갑4, 채권액 2,938,280,768원, 2024년 1월 2일 접수) 등 다수의 권리 및 압류가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 11,535,000,000원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김영선 씨는 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원으로 2024년 2월 26일에 배당신고를 하였으나 대항력은 없습니다. 주식회사케이엠파크는 보증금 및 차임 없이 2022년 12월 22일 사업자 등록을 하였으며, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 지산동은 아파트단지와 주택가가 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있으며, 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 건물 내 업종 현황

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설 및 노유자시설로 기재되어 있으며, 실제로는 약국, 일반음식점, 휴대폰 관련 업종, 사무실, 의원, 아동지원센터, 주간보호센터 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 특히, 본 건은 공부상 '의원'으로 되어 있으나 실제 '주간보호센터'로 운영되고 있어 노인 인구 증가 추세에 따른 수요와 연관될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 용지초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트단지와 주택가가 있어 교육 및 생활 인프라가 풍부합니다.

5.2. 지역 용도 제한

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 '의원'으로 등재되어 있으나 실제 '주간보호센터'로 이용 중이므로, 향후 허가 및 용도 변경 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 경계 상이: 구분건물 도면상 경계와 실제 경계가 상이한 부분이 있어(기호 3, 4, 9, 10), 매입 후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 위반건축물 관련 오기재: 기호 4 호실 관련 위반건축물 등재 내용이 실제로는 다른 구분건물(101호)의 사항으로 확인되어, 등기부상 불일치 가능성이 있습니다.

* 기타 구분건물 소유주 이중 등재: 기호 3, 4 호실의 집합건축물대장상 소유자가 타인으로 등재되어 있어, 소유권 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액이 11,535,000,000원으로 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거지역 내에 위치하며, 실제 '주간보호센터'로 운영되고 있다는 점에서 향후 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 노유자시설 용도로의 활용 가능성도 높습니다. 그러나 공부와의 차이, 일부 경계 상이, 위반건축물 관련 오기재 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 꼼꼼하게 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트단지 및 주택 밀집 지역으로 인한 꾸준한 지역 수요 확보가 가능합니다.

* 특정 용도 적합성: '주간보호센터'로 운영 중이며, 노유자시설 용도 적합성은 고령화 사회 트렌드와 맞물려 긍정적입니다.

* 지역 내 우량 입지: 제2종일반주거지역 내 근린상가로서, 지역 주민을 위한 서비스 제공에 유리합니다.

* 교통 편의성: 간선도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 이용객 및 직원의 방문이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 시 추가적인 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 347,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 잠재적 리스크(공부상-실제 이용 현황 차이, 경계 상이, 위반건축물 등재 오류 등), 명도에 소요될 수 있는 비용, 그리고 향후 시설 개선 및 운영에 필요한 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 및 수익성 분석 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.