나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [6] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

공부상 '사무소'이나 실제 '의원' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (6)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 465,000,000원

토지면적: 104.75㎡ (약 31.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.56㎡ (약 45.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 06월 19일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 교통상황

간선도로 인근에 위치하고 있으며, 버스 승강장 및 도시철도역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 4층 건물 중 제2층 제202호로, 외벽은 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽, 바닥, 창호 등도 다양한 재질로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

북측 하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 지음대부주식회사의 근저당권(을4)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 권리분석상 명시된 바 없음)

* 임차인 현황

- 임차인: 조현수

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-10-16

확정일자: 2026-04-15 (주의: 확정일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 실제 확인 및 검토가 필요합니다.)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 50,000,000원에 대한 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

- 임차인: 주식회사케이엠파크

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-12-22

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (단, 조현수 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 가능성 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액

11,585,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경

본 물건이 위치한 지산동 일대는 아파트 단지와 함께 노선상가, 주택, 학교 등이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 현황

감정평가요약에 따르면, 기호1-10 각 단위상가별로 약국, 일반음식점, 휴대폰 관련 업종, 사무실, 의원, 아동지원센터, 주간보호센터 등 다양한 근린생활시설 업종으로 이용되고 있거나 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주요 시설 접근성

"용지초등학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋으며, 간선도로 및 대중교통 시설(버스승강장, 도시철도역)이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 주변 환경

아파트, 상가, 단독주택, 학교 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주거 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

조현수 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원에 대한 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 제공된 확정일자(2026-04-15)가 미래 시점인 점은 반드시 추가 조사가 필요합니다.

* 공부상 내용과 실제 이용 현황 차이

건축물대장상 '사무소'로 기재되어 있으나, 실제로는 '의원'으로 이용 중인 점은 용도 변경 및 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

* 위반건축물 등재

기호 4 호실(휴대폰 관련 업종)에 위반건축물이 등재되어 있으나, 이는 의뢰 외 구분건물(101호)의 위반사항으로 추정됩니다. 정확한 사실 관계 확인이 필요합니다.

* 경계 상이

감정평가서에 따르면, 기호 3, 4 및 기호 9, 10 호실의 구분건물 관련 도면상 경계와 실제 경계가 다소 상이하므로, 현장 조사 시 유의해야 합니다.

* 타인 소유 등재

집합건축물대장상 기호 3, 4 호실의 소유자가 타인으로 등재되어 있다는 점은 소유권 관계 확인에 있어 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과가 본 건의 입찰가 산정 및 낙찰에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 근린상가 건물로, 용지초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변에 주거 단지와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 또한, 편리한 교통망은 장점으로 작용할 것입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 건축물대장상 위반건축물 등재 가능성, 경계 및 소유권 관련 특이사항 등 권리관계 및 현황 조사가 필수적으로 요구되는 물건입니다. 특히, 임차인의 확정일자 정보는 면밀한 검증이 필요하며, 공동담보로 진행되는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 기반 상권

주변의 아파트 단지 및 주택가 등 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성

간선도로와 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 고객 및 이용자의 접근이 용이합니다.

* 다양한 업종 포용 가능성

근린상가로서 지역 주민의 니즈에 맞는 다양한 업종(병원, 약국, 음식점, 서비스 업종 등)의 입점이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 465,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보 외에 임차인의 실제 보증금 인수 여부, 추가적인 권리 분석, 주변 시세, 임대 현황, 유사 물건의 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인(조현수)의 보증금 50,000,000원 인수 가능성 및 임차인 정보의 특이사항(미래 시점 확정일자)을 반드시 확인한 후, 이를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권리관계 상 인수될 수 있는 보증금이 있다면, 이를 감정가에서 차감한 금액을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 상권 분석 및 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.