나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [3] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 소유자는 타인등재 였으나 수정완료 되었음. 105호, 106호 경계 상이 함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (3)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 622,000,000원

토지면적: 36.18㎡ (약 10.94평)

토지지분: 36.18㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

건물지분: 52㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 소유자는 타인 등재였으나 수정 완료되었음. 105호, 106호 경계 상이함.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 형성되어 있어 생활편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

간선도로와 인접해 있으며, 버스승강장 및 도시철도 역사가 인근에 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 북측 하향 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 지음대부주식회사의 근저당권입니다. 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 본건 명세서상 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 20,000,000원

차임: 1,760,000원

전입/사업일자: 2023-11-16

확정일자: 2024-01-05

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사케이엠파크

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-12-22

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

본 건의 임차인은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

총 채권 최고액은 약 115억 3천 5백만원으로 감정가 대비 매우 높게 설정되어 있습니다. 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 본건 105호는 1층에 위치하며, 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설, 노유자시설 등으로 기재되어 있으나, 본 물건의 감정평가 요약상 해당 호실은 근린생활시설(휴대폰관련업종)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 건물 내부 마감 및 설비

* 외벽: 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감

* 내벽: 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등 각종 인테리어 마감

* 바닥: 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감

* 창호: 페어글라스 및 강화유리창호

위생, 급배수, 가스공급, 승강기, 스프링클러 및 소화전, 천정 매립형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 상권 및 환경

인근 지역은 아파트 단지와 상가, 주택, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 용지초등학교와 인접하여 학생들을 대상으로 하는 업종이나 주거민 편의를 위한 근린생활시설로서의 입지는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

용지초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역 및 상업 지역이 혼합된 일반적인 도심 환경입니다. 현재까지 파악된 바로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 집합건축물대장상 소유자가 타인으로 등재된 이력이 있으나, 수정이 완료되었다는 점은 긍정적입니다. 다만, 등기부와 건축물대장 간의 내용 불일치 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 105호와 106호의 경계가 상이하다는 점은 실제 점유 및 이용 시 혼선이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 감정평가서상 공부와의 차이 기재에 따르면, 실제 일부 호실(6호, 7-10호)의 용도 또는 업종이 공부와 다른 경우가 있으므로, 본건 105호의 실제 이용 상태와 공부상의 내용(특히 업종 관련)을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 경계 및 위반 건축물 관련 사항

* 본 건(105호) 자체에 대한 직접적인 경계 문제는 언급되지 않았으나, 인접 호실(106호)과의 경계 상이 및 타 호실(3, 4, 9, 10호)의 경계 상이, 경계 제거 등에 대한 내용이 있어, 실제 현황 확인이 중요합니다.

* 기호 4호실(본건 105호와 무관)에 대한 위반건축물 관련 내용은 의뢰외 구분건물(101호)의 사항으로 판단되어 본건에 직접적인 영향은 없을 것으로 보이나, 건축물대장 확인 시 참고해야 합니다.

6.3. 임대차 관련

* 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 신규 낙찰자는 임대차 관계를 승계할 의무가 없습니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항은 고려해야 합니다.

* 임대차 관계가 미상인 부분이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. (본 건의 경우, 임차인 현황에 대항력 없는 임차인만 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 주거 및 상업 지역에 위치한 근린상가로, 용지초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 자체는 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성도 우수합니다. 다만, 높은 채권 총액, 공부상의 소유자 이력, 인접 호실과의 경계 상이 등 몇 가지 주의사항이 존재합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대구 수성구의 생활권역에 위치하며, 학교 및 상업시설이 밀집한 지역입니다.

* 활용: 근린상가로서 휴대폰 관련 업종 등으로 활용 가능하며, 업종 변경을 통해 다양한 상업적 가치 창출이 기대됩니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 부담이 적습니다.

* 재건축/리모델링: 향후 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력이 있습니다. (다만, 본 물건은 집합건물임)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 622,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크 요인(경계 상이, 공부와의 차이 등) 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태와 가치를 재평가한 후 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.