나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 652,000,000원

* 토지면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

* 건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지OOOOOO

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 형성되어 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장과 도시철도 역사가 가까이 있어 전반적인 교통 사정은 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교) 등의 구역에 해당합니다.

1.2. 건물 상세정보

2.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 제1층 제103호입니다.

* 외벽: 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

* 내벽: 보드 위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈 위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등 다양한 인테리어 마감으로 이루어져 있습니다.

* 바닥: 콘크리트 위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 페어글라스 및 강화유리 창호가 사용되었습니다.

* 이용상태: 본건 1층 103호는 근린생활시설(약국)로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 가스공급설비, 승강기 설비, 스프링클러 및 소화전 설비, 천정 매립형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (2020-12-18)

* 임차인 현황:

* 백상훈: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 2018년 5월 16일 전입/사업자 등록, 2018년 5월 18일 확정일자. 대항력 있음.

* 주식회사케이엠파크: 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 12월 22일 사업자 등록. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 을9 상가건물임차권 (백상훈, 보증금 50,000,000원). 본 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않으며, 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 등기부채권액: 약 11,585,000,000원

1.4. 상권분석

2.

* 본건은 대구광역시 수성구 지산동의 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지와 노선상가, 그리고 용지초등학교가 위치하여 기본적인 유동인구와 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 간선도로와 인접한 입지적 장점으로 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 상권 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 검색 결과, 지산동 지역은 주거 단지를 중심으로 한 근린 상권이 발달되어 있으며, 특히 용지초등학교 주변은 학군 및 주거 환경이 양호하여 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

2.

* 주요 편의시설: 용지초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 아파트 단지 내 상가 및 일반 상권을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 주요 도로 접근성이 좋고 버스 정류장 및 도시철도 역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 정보: 수성구는 대구시 내에서도 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 백상훈의 보증금 50,000,000원 인수 부담이 존재합니다. 이는 낙찰가 외 추가로 고려해야 할 비용입니다.

* 건물 일부(기호 3, 4)의 경계가 공부와 상이하고, 일부(기호 9, 10)는 경계가 제거된 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 사용 및 관리 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 기호 3, 4 호실의 집합건축물대장상 소유자가 타인으로 등재되어 있다는 점은 복잡성을 야기할 수 있으나, 본 경매 물건(103호)과는 직접적인 연관성이 낮을 수 있습니다.

* 과거 지산시영1단지 재건축 현장에서 폐기물이 발견된 사례가 있어, 지역 내 개발 사업 진행 시 토양 오염 등에 대한 잠재적 위험을 염두에 둘 필요가 있습니다. (이는 과거 사례이며 본건과 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 리스크 요인으로 고려 가능합니다.)

1.7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 대구 수성구 지산동에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 상업 활동이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 백상훈의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 권리 분석에서 핵심적인 사항이며, 실제 투자 시 반드시 반영되어야 합니다.

* 건물은 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 주요 기반 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 안정적인 수요 기반을 바탕으로 상권 유지 및 발전을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 안정적인 배후 수요: 용지초등학교와 인접한 대규모 아파트 단지들을 배후로 두고 있어, 약국 등 생활 밀착형 업종의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 간선도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 제1종근린생활시설 및 노유자시설 용도 가능: 건물 용도상 다양한 상업 및 복지 관련 시설로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다 [JSON 데이터].

1.9. 예상 입찰가

2.

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정평가액, 주변 상가 시세, 본건의 권리 관계, 예상 수익률, 그리고 가장 중요하게는 매수인이 인수해야 하는 임차인 백상훈의 보증금 50,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

* 따라서, 실질적인 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금 50,000,000원을 더한 금액이 될 것입니다.

* 최적의 입찰가 결정을 위해서는 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.