나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [2] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경100015 (2)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 622,000,000원

토지면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOO

특이사항: 공동담보

2.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 생활편의시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 및 도시철도역사가 가까워 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교)으로 지정되어 있습니다. 추가로 하천 구역에 포함될 수 있어 건설과 확인이 필요합니다.

2.2. 권리분석

매각기일을 기준으로 등기부상 모든 권리보다 우선하는 말소기준권리는 2020년 12월 18일에 접수된 지음대부주식회사의 근저당권(을4)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 촉탁 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액은 약 11,535,000,000원으로, 이는 본건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주식회사케이엠파크

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2022-12-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황성찬

보증금: 30,000,000원

차임: 1,730,000원

전입일자: 2021-04-05

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 없음

비고:

본 건의 인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 수성구 지산동 지역은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 용지초등학교 및 주변 아파트 단지를 배후로 하는 근린상권이 형성되어 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 학교, 일반음식점, 의원, 주간보호센터 등 다양한 업종의 상업 및 생활 편의시설이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

2.4. 생활정보

인근에 초등학교와 유치원이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 이용이 편리합니다.

2.5. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 약 115억 원 이상으로 감정가 대비 매우 높아, 낙찰 후 자금 회수 과정에 부담이 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

일부 호실의 공부상 내용과 실제 현황이 다르거나, 도면상 경계와 실제 경계가 상이한 부분이 있어 현장 확인 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

기호 4 호실은 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 타 구분건물(101호)의 위반사항으로 확인되어 직접적인 문제는 없을 것으로 보이나, 등기사항을 통한 면밀한 확인이 요구됩니다.

기호 3, 4 호실은 집합건축물대장상 소유자가 타인으로 등재되어 있다는 점은 법적 검토가 필요합니다.

주변 지역에 대기오염시설(쓰레기 소각장 등)이 밀집해 있다는 점이 보고되었으나, 본건 소재지와의 직접적인 영향 범위는 추가적인 조사가 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 지산동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가 건물로서, 교육 시설 및 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건이 양호합니다.

건물의 구조 및 설비는 통상적인 수준이며, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 등기부채권 총액이 매우 높고, 일부 호실에서 공부와의 차이, 경계 상이, 소유자 상이 등의 문제가 발견되어 신중한 접근이 필요합니다.

현재 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

2.7. 투자 포인트

초등학교 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

근린상가로서 약국, 식당, 사무실, 병의원, 교육/복지시설 등 다목적 활용이 용이합니다.

비교적 신축 건물(사용승인 2017년)로, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계: 0원

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정할 수 있습니다.

본 건의 높은 채무 총액 및 일부 특이사항으로 인해, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건 낙찰가, 지역 시세, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.