나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100015 [4] 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도역사 등이 인근에 소재하여 제반 교
통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1-10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제104호,
제105호, 제106호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호,
제4층 제401호, 제402호 각 단위상가로서,

-외 벽 : 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 보드위 페인팅, 치장벽돌, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 대리석붙임, 벽지 등
각종 인테리어 마감,
-바 닥 : 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 페어글라스 및 강화유리창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(약국)
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점)
기호 4 : 근린생활시설(휴대폰관련업종)
기호 5 : 사무실
기호 6 : 의원
기호 7 : 아동지원센터
기호 8-10 : 주간보호센터

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스공급설비, 승강기설비, 스프링클러 및 소화전설비, 천정매립형
냉.난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치
원), 상대보호구역(용지초등학교), <추가기재>(하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

공부상 기호 6 사무소, 기호 7-10 의원이나, 실제 기호 6 의원, 기호 7 아동지원센터, 기호
8-10 주간보호센터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 위치 확인은 관련 도면 및 관계인 탐문, 현장에서 조사된 사항을 근거로 확
인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4(경계 상이) 및 기호 9, 10(경계 제거)은 구분건물의 관련도면상 경
계와 실제 경계가 다소 상이하니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물이 설치된 것으로 등재되어 있으나, 실제 의
뢰외 구분건물(101호)의 위반사항이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.
본건 기호 3, 4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재되어 있으니 경매 진행
시 참고 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 소유자는 타인등재 였으나 수정완료 되었음. 105호, 106호 경계 상이 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 1194-14, 1층 106호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 대구지방법원 2024타경100015 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 지OOOOOO입니다.

감정가는 480,000,000원입니다.

토지 면적은 27.13㎡ (약 8.21평)이며, 건물 면적은 39.00㎡ (약 11.79평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 집합건축물대장상 소유자 등재 오류가 수정 완료되었고, 105호와 106호 경계가 상이하다는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

간선도로와 인접해 있으며, 버스 승강장 및 도시철도역이 가까워 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물은 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

*임차인 현황

- 임차인: 서

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2021-06-14

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

- 임차인: 주식회사케이엠파크

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-12-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

*집합건물 등기부 요약

- 말소기준권리: 2020-12-18 접수된 지음대부주식회사의 근저당권 (을6).

- 매각으로 인해 말소될 권리: 을6, 을10, 갑2, 갑3, 갑4, 을6-2, 을6-3, 을6-4.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 별도로 명시된 사항은 없습니다. (지상권 개요는 있으나 명시된 권리는 없음).

*건축물표제부 요약

- 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제106호.

- 건물 용도: 제1종근린생활시설, 노유자시설 (본건은 근린상가로 이용 중).

- 외벽: 복합판넬, 인조석붙임, 드라이비트 등 마감.

- 내벽: 각종 인테리어 마감.

- 바닥: 콘크리트위 코팅, 데코타일, 자기질타일 등 마감.

- 창호: 페어글라스 및 강화유리창호.

- 설비: 위생, 급배수, 가스, 승강기, 스프링클러, 소화전, 천정매립형 냉난방 설비 등.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지와 학교가 인접한 지역에 위치한 근린상가로, 주변의 주거민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

용지초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구를 기대할 수 있으며, 다양한 업종의 근린생활시설과 상가가 분포하고 있습니다.

현재 감정평가서상 본건 106호는 근린생활시설(휴대폰관련업종)로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설, 노유자시설로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 용지초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근 지역에 병원, 약국, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 경계 상이: 105호와 106호 간의 경계가 상이하며, 다른 호수에서도 경계 관련 이견이 있는 점은 향후 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

- 공부와의 차이: 일부 호수별 실제 이용 현황과 공부상 내용에 차이가 있어, 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다. (본건 106호 자체의 직접적인 큰 문제는 없어 보이나, 건물 전체의 복잡성을 시사합니다.)

- 위반건축물: 특정 호수(101호)에 위반건축물이 등재되어 있으나, 이는 본건(106호)과 직접적인 관련은 없어 보입니다. 다만, 건물 전체의 관리에 대한 주의가 필요합니다.

- 공동담보: 본 건 외 다른 부동산이 동일한 채무에 담보로 제공되어 있어, 경매 진행 시 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

- 임대 관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 기본적인 입지 조건과 교통 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 경계 상이, 공부와의 차이, 공동담보 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

권리분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 내부 구조 변경, 소유권 관련 분쟁 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

- 대구 수성구의 입지: 학군 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 수성구에 위치하여 안정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

- 근린상가로서의 활용성: 주거 지역 내 상가로서 지역 주민을 대상으로 한 업종 운영에 유리할 수 있습니다.

- 저감 가능성: 현재 파악된 리스크 요인들로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

- 인수되는 권리 없음: 권리상 특별히 인수해야 할 부담이 없어 명확한 물건 인수 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 480,000,000원에서 시작될 예정입니다.

여러 리스크 요인(경계 상이, 공부상 차이, 공동담보 등)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

향후 명확한 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액 선에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금이 없으므로, 예상되는 수리비, 명도비, 그리고 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시장 조사 및 전문가의 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.