나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10194 [1] 대구광역시 군위군 부계면 대율리 685 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록 3 공부상 '대' 현황 '도로'. 목록 1 현황 주거용 건부지. 목록 2 공부상 콘크리트지붕이나 현황 콘크리트위 스레트기와 지붕이며 지하에 공부에 등재되지 아니한 PIT층 감정평가 반영.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의성지원 2025타경10194 (1)

소재지: 대구광역시 군위군 부계면 대율리 685

용도: 단독주택

감정가: 780,822,880원 (7억 8082만 2880원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOO (영주농업협동조합으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 641.00㎡ (약 194평)

건물면적: 280.29㎡ (약 85평)

건물 제시외면적: 11.30㎡ (약 3.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 요약)

주요 구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

건물 용도: 단독주택

건축면적: 208.67㎡ (약 63평)

연면적: 280.29㎡ (약 85평)

대지면적: 542㎡ (약 164평) - *건축물대장 기준이며, 제공된 토지면적(641.00㎡)과는 차이가 있음.*

사용승인일: 2021년 12월 23일

건축 허가일: 2017년 06월 16일

지하 PIT층: 공부에 등재되지 아니한 PIT층이 감정평가에 반영됨.

1.4. 물건 특이사항 및 주의사항

* 중복사건으로 진행 중입니다.

* 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 토지 현황: 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 부분이 있습니다.

* 건물 지붕: 공부상 콘크리트 지붕이나, 현황은 콘크리트 위 스레트기와 지붕입니다.

* 지하에 공부에 등재되지 않은 PIT층이 존재하며, 감정평가에 반영되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지는 대구광역시 군위군 부계면 대율리 685번지입니다. 이곳은 아름다운 돌담길로 유명한 '한밤마을'이 있는 지역으로, 예스러운 정취를 간직한 전통 마을입니다. 팔공산 북쪽 자락에 위치하여 자연경관이 수려한 편입니다.

2.2. 교통

주변 교통망에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 대구 시내에서 팔공산 한티재를 넘어 접근 가능하며, 동군위 IC에서 차량으로 약 5분 거리에 위치한다는 정보가 있습니다. 마을 진입 도로는 차량 접근이 가능한 수준으로 보입니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 검색 결과에 따르면 군위군 내에 보건소가 운영되고 있으며, 군위병원과 같은 의료시설이 군위읍에 위치하고 있습니다. 대율리 및 부계면 내에는 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑 시설 등은 인근 도시 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 교육시설: 구체적인 학교 정보는 검색되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역은 학생 수 감소로 인한 학군 축소 가능성이 있습니다.

* 의료시설: 군위병원(내과, 외과, 정형외과, 신경외과, 한방과)이 군위읍에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매로 인한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.2. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 2022년 01월 20일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권 (채권금액 379,200,000원)입니다.

* 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 626,301,251원

3.3. 등기부 요약 (건물)

* 말소기준권리: 2022년 01월 20일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권 (채권금액 379,200,000원)입니다.

* 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 626,301,251원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 제공된 토지 등기부 요약 상에서는 현재 유효한 지상권 등기가 확인되지 않습니다. 이 부분은 추가적인 현장 조사나 권리 변동 내역 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 대구광역시 군위군 부계면 대율리는 역사와 전통이 살아 숨 쉬는 '한밤마을'로 유명한 지역입니다. 아름다운 돌담길과 고택들이 잘 보존되어 있으며, 전원생활을 꿈꾸는 사람들에게 매력적인 곳입니다. 상업 시설보다는 주거 및 관광, 전원생활에 초점이 맞춰진 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

대규모 상업 시설보다는 마을 내 또는 인근 읍면 지역에 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 인근 부동산 매물 정보에서 전원주택 부지, 촌집, 세컨하우스 용도로 거래되는 사례가 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 자연환경

팔공산 자락에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. '한밤마을'은 돌담길과 함께 잘 보존된 전통 가옥들로 고즈넉한 분위기를 자아냅니다.

5.2. 문화 및 관광

대율리 한밤마을은 전국에서 가장 아름다운 돌담길 중 하나로 평가받으며, 한국관광공사에서도 추천하는 명소입니다. 마을 내에는 대율리대청, 남천고택 등 문화재도 있어 관광 자원으로서의 가치도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 불일치

* 토지: 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 부분이 있어 지목 변경 또는 실제 이용 현황에 따른 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건물: 지붕 재질이 공부와 현황이 다르고 (콘크리트 vs 콘크리트 위 스레트기와), 공부에 등재되지 않은 지하 PIT층이 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 기재 정정이나 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 미등재 지하 PIT층

공부에 등재되지 않은 지하 PIT층이 감정가에 반영되었으나, 추후 건축물 관련 인허가 문제나 안전 점검 시 이슈가 될 수 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)

등기부상 명확히 확인되지 않으나, 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 실제 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면 이는 인수 대상이 될 수 있습니다.

6.4. 중복 사건

중복 사건으로 진행되는 경우, 낙찰 절차나 일정에 변동이 있을 수 있으며, 경쟁 구도가 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 대구광역시 군위군 부계면 대율리, 즉 아름다운 돌담길로 유명한 '한밤마을'에 위치한 단독주택입니다. 2021년 사용 승인된 신축에 가까운 건물이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 공부와 현황의 불일치(토지 지목, 건물 지붕 재질) 및 공부 미등재 지하 PIT층, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권 등은 투자 전 반드시 현장 확인과 추가 조사가 필요한 부분입니다. 아름다운 자연환경과 문화 유산을 배경으로 한 전원생활 또는 주말주택으로서의 가치는 있으나, 이러한 특이사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택으로 전원생활 또는 세컨드하우스로 활용 가치가 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 채무는 매각으로 소멸됩니다.

* '한밤마을'이라는 지역적 특색으로 인한 관광 자원 연계 또는 거주 가치가 있습니다.

* 최신 사용승인일(2021년)을 가진 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 780,822,880원입니다. 본 물건은 토지면적 641㎡(약 194평), 건물면적 280.29㎡(약 85평)의 단독주택입니다.

현재 인근 지역의 유사 단독주택이나 전원주택 부지의 시세는 평당 60만원에서 85만원 수준으로 확인되며, 신축 주택의 경우 더 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.. 다만, 본 물건은 군위군 부계면 대율리라는 다소 외곽 지역에 위치하며, 감정가는 매우 높은 편입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~80%)과 현장 조사를 통한 시세 비교를 고려해야 합니다. 또한, 물건의 특이사항(공부상 불일치, 미등재 PIT층, 미확인 지상권) 및 중복 사건 진행 여부가 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준으로 추정해 볼 때, 약 5억 4천 6백만원 [780,822,880원 * 0.7]부터 고려해볼 수 있으며, 80% 수준으로는 약 6억 2천 4백만원 [780,822,880원 * 0.8] 정도까지도 고려 가능성이 있습니다.

하지만, 본 물건은 감정가가 높고 특이사항이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 실질적인 가치를 판단한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

참고 : 위 예상 입찰가는 일반적인 가이드라인이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 경쟁률, 현장 분위기, 개별 투자 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.