나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6040 [2] 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근은
다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대로서, 주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼
재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내
1)제2층 202호, 2)제3층 303호, 3)제4층 403호로서,
(사용승인일자 : 2016. 03. 22)
외벽: 치장벽돌쌓기마감 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 칼라알미늄샷시창호임.

이용상태

기호1) 제2층 제202호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)
기호2) 제3층 제303호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)
기호3) 제4층 제403호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방보일러설비, 공동현관 출입통제설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하며, 현황 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역이며,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역
(지원)(2850부대)<군사기지 및 군사시설보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 각 호의 일부 발코니부분은 확장되어 있으니 참고하시기 바람.(내부구조도 참조)

물건 비고

- 외벽에 '107동'으로 표기되어 있음.
- 일부 발코니부분은 확장되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경6040 (2)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

* 토지 지분: 81.55㎡ (약 24.67평)

* 감정가: 101,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 303호

* 사용승인일: 2016년 3월 22일

* 건물 외벽 표기: '107동'으로 표기되어 있음.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대이며, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 이천 물류센터가 소재하여 교통량 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 2월 20일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(채권액 96,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2024년 10월 17일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 임의경매(채권액 193,534,061원)로 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액: 96,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사보문건설

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본 경매로 모든 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 대월면 초지리는 다세대주택이 비교적 밀집된 주거 지역입니다.

* 주요 시설: 대월초등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 이용 가능합니다.

* 상권 규모: 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대월초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않습니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변으로 농경지와 임야가 있어 전원적인 환경도 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 발코니 확장: 일부 발코니 부분이 확장되어 있어, 등기부상 면적과 실제 이용 면적이 다를 수 있습니다. 이는 감정평가서 상세 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 외벽 표기: 외벽에 '107동'으로 표기되어 있어, 실제 건물명이나 동 표기에 대한 혼선이 있을 수 있습니다. (소재지 지번: 404-14, 신주소: 대평로174번길 86-11)

* 물류센터 인접: 인근에 이천 물류센터가 위치하여, 소음, 교통량 증가 등 생활 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 정확한 영향은 해당 물류센터와의 거리에 따라 달라집니다.

* 도시계획 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2016년 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리상 하자가 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 발코니 확장 및 건물 외벽 표기상의 특이사항은 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 인근에 물류센터가 위치하나, 주거 지역으로서의 가치와 최근 실거래가 상승세를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 비교적 양호한 입지 조건과 권리 관계의 안정성을 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 사용승인된 건물로, 비교적 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 무권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 꾸준한 주택 수요: 다세대주택 밀집 지역으로, 해당 지역의 주택 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 인근 유사 면적의 다세대주택 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 추가적인 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 건물 면적은 45.54㎡ (약 13.78평)이며, 감정가는 101,000,000원입니다.

* 유사 조건의 인근 다세대주택(건물 연식 2017년, 면적 44.91㎡)이 2026년 3월 120,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 시장 상황을 고려하여 산정됩니다.

* 상기 거래 사례 및 본 건의 감정가, 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.