나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6040 [3] 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근은
다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대로서, 주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼
재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내
1)제2층 202호, 2)제3층 303호, 3)제4층 403호로서,
(사용승인일자 : 2016. 03. 22)
외벽: 치장벽돌쌓기마감 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 칼라알미늄샷시창호임.

이용상태

기호1) 제2층 제202호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)
기호2) 제3층 제303호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)
기호3) 제4층 제403호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방보일러설비, 공동현관 출입통제설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하며, 현황 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역이며,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역
(지원)(2850부대)<군사기지 및 군사시설보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 각 호의 일부 발코니부분은 확장되어 있으니 참고하시기 바람.(내부구조도 참조)

물건 비고

- 외벽에 '107동'으로 표기되어 있음.
- 일부 발코니부분은 확장되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14 4층403호에 위치한 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 서OOOOOOO입니다.

* 사건번호: 여주지원 2024타경6040 (3)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 81.55㎡ (약 24.67평)

* 건물면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 사용승인일자: 2016년 3월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 4층 중 4층

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근으로는 다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대를 형성하고 있으며, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하며, 현황 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 본 건 북측으로는 로폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 2월 20일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당(을1)입니다. 본 매각으로 인해 을1 근저당 외 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 72,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 관계가 미상인 점은 반드시 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 반환 책임이 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대에 위치하여 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 3월 19일) 2017년에 건축된 인근 '세원베스트빌'에서 해당 물건과 유사한 면적인 44.91㎡(약 13.59평)가 120,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산하면 본 건(45.54㎡)의 시세는 약 121,650,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본 건의 감정가 101,000,000원보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 대월초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 다수의 신축 다세대주택이 밀집한 지역으로 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 명확하게 확인해야 할 사항입니다.

* 외벽 표기 오류: 외벽에 '107동'으로 표기되어 있어, 실제 주소와 혼동을 줄 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 주소는 일치합니다.

* 발코니 확장: 일부 발코니 부분이 확장되어 있으므로, 실제 내부 이용 면적이 공부상 면적과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 권리관계 또한 깨끗하여 명도만 원만히 진행된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 유사 면적, 유사 연식의 인근 주택 실거래가(120,000,000원) 대비 감정가(101,000,000원)가 낮아 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 주거 밀집 지역: 지속적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다. 유사 물건인 '세원베스트빌'(44.91㎡)의 최근 실거래가(2026년 3월)가 120,000,000원임을 고려할 때, 본 건(45.54㎡)의 잠재적 가치는 120,000,000원 이상으로 추정됩니다.

하지만 임대차 관계가 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 상회하고 유사 물건 실거래가보다는 보수적인 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.