나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6040 [1] 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근은
다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대로서, 주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼
재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내
1)제2층 202호, 2)제3층 303호, 3)제4층 403호로서,
(사용승인일자 : 2016. 03. 22)
외벽: 치장벽돌쌓기마감 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 칼라알미늄샷시창호임.

이용상태

기호1) 제2층 제202호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)
기호2) 제3층 제303호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)
기호3) 제4층 제403호 : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방보일러설비, 공동현관 출입통제설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하며, 현황 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역이며,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역
(지원)(2850부대)<군사기지 및 군사시설보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 각 호의 일부 발코니부분은 확장되어 있으니 참고하시기 바람.(내부구조도 참조)

물건 비고

- 외벽에 '107동'으로 표기되어 있음.
- 일부 발코니부분은 확장되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6040 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 404-14, 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

건물 사용승인일: 2016년 03월 22일

토지면적: 97.38㎡ (약 29.46평)

건물면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대이며, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(접수일자 2017-02-20, 96,000,000원)을 기준으로 임의경매가 진행되었습니다.

말소기준권리보다 늦은 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 최고 순위 권리는 근저당권이며, 임의경매 개시 결정 등기(접수일자 2024-10-17)도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 96,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김현수

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-07-23

* 확정일자: 2018-07-23

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치한 주거 단지 내 상권입니다.

주변에 학교(대월초등학교)가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

단지 내 상업 시설보다는 주변 지역의 편의 시설을 이용할 가능성이 높습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 종합해 볼 때, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

- '세원베스트빌(1동2동)' (2017년식, 44.91㎡): 2026년 3월 120,000,000원에 직거래.

- '정호마을9동' (1997년식, 68.02㎡): 2026년 3월 78,000,000원에 중개거래.

- '마마하이츠빌라A' (1998년식, 68.81㎡): 2026년 7월 35,000,000원에 직거래.

본건과 유사한 신축 연식(2016년식) 및 면적(54.38㎡)을 가진 '세원베스트빌'의 실거래가 120,000,000원과 비교 시, 본건의 감정가 105,000,000원은 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 4층 중 2층에 위치합니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 공동현관 출입통제설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 농경지 및 임야가 있어 녹지 환경과 인접해 있습니다.

외벽에는 '107동'으로 표기되어 있으나, 실제 주소지는 404-14번지이므로 혼동 없도록 주의해야 합니다.

일부 발코니 부분은 확장되어 감정평가서에 명시되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

외벽 표기 동수(107동)와 실제 주소(404-14) 간의 불일치는 현장 확인이 필요합니다.

일부 발코니 확장 부분은 추후 건축물대장과의 차이 발생 가능성이 있으나, 감정평가서에 반영되어 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당하여 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

특히 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역은 인근 지역의 환경(냄새, 대기질 등)에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

다른 호실의 임대관계가 미상이라는 점은 현황 파악에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 대월면에 위치한 비교적 신축(2016년 사용승인) 다세대주택으로, 법적 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다.

임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

감정가 대비 주변 시세(특히 '세원베스트빌' 실거래가)를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지 이용 제한 사항 및 외벽 표기 문제 등은 입찰 전 면밀한 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식(2016년)으로 상품성이 양호함.

낙찰 후 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 관련 위험이 적음.

감정가 대비 주변 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세차익 가능성이 있음.

주변 주거 단지 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

유사한 신축 연식과 면적을 가진 '세원베스트빌'의 최근 실거래가(2026년 3월, 44.91㎡ 기준 120,000,000원)를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

'세원베스트빌'의 제곱미터당 가격(약 2,672,000원/㎡)을 적용하여 환산하면, 본건(54.38㎡)의 시장 가치는 약 145,342,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 권리 관계가 명확하고 인수할 금액이 없어, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 115,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 금액은 감정가 대비 약 109.5% 수준이며, 시장 조사된 가격 대비 추가 상승 여력 또한 보유하고 있다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.