나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5573 [1] 경기도 여주시 현암동 219-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "오학교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 단독주택, 아파트단지, 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 현황 본건 남서측으로 타인소유의 사도인 폭 약 3-4미터의 포장도로(219-22번지, 전)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 단층 건물로서
- 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등
- 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
- 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
- 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가)-단층 : 주택(방3, 거실, 주방, 현관, W.C)

설비내역

도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

공부와의 차이

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 창고(감정서상 ㉠) 매각 포함.
- 지적상 맹지이나 현황상 타인소유의 사도(219-22번지)에 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경5573 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 219-15

용도: 단독주택

감정가: 235,446,800원

토지 면적: 163.00㎡ (약 49.3평)

건물 면적: 81.92㎡ (약 24.8평)

건물 제시외 면적: 8.00㎡ (약 2.4평, 창고) (매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건축물 정보:

* 주용도: 단독주택

* 구조: 벽돌구조 (연와조)

* 지붕: 스라브 (철근콘크리트)

* 층수: 지상 1층

* 사용승인일: 1990년 11월 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "오학교차로" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 중·소규모 공장, 전·답의 농경지, 단독주택, 아파트 단지, 다세대 및 다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

지적 상으로는 맹지에 해당하나, 현황 본건 남서측으로 타인 소유의 폭 약 3-4미터 포장된 사도(219-22번지)에 접하여 차량 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2011년 5월 20일자 신한은행 근저당 (을4)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부 상에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 최종 소유권 이전은 2024년 11월 6일자 상속으로 나효환 씨에게 이루어졌습니다.

* 본 경매는 채권자 신한은행에 의해 신청되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020년 2월 10일

* 확정일자: 2020년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 12월 4일

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 임차보증금

총 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 매매 JSON 정보는 주로 신축 연립 및 다세대 주택의 사례로, 본건과 같은 건축 연도가 오래된 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 연립 주택 매매 사례 (1991년 준공, 36.86㎡): 2026년 7월 4일, 40,000,000원

* 최근 다세대 주택 매매 사례 (2017년 준공, 63.36㎡): 2026년 7월 1일, 139,000,000원

* 최근 다세대 주택 매매 사례 (2017년 준공, 72.11㎡): 2026년 5월 27일, 153,000,000원

이러한 사례들을 볼 때, 지역 내 신축 주택의 시세는 높게 형성되어 있으나, 본건과 같은 노후 단독주택의 정확한 시장 가치를 판단하기에는 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 현암동 일대는 주거, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 복합 지역으로, 특정 상업 지역으로 분류하기는 어렵습니다. 따라서 지역 내 상업 시설 및 유동 인구 등을 고려한 상권 분석보다는 주거 환경 및 개발 잠재력 측면에서의 접근이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 지역과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"오학교차로" 인근에 위치하여 학교와의 접근성이 있을 수 있으나, 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 준공업지역 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 환경적인 요인(소음, 먼지 등)이 존재할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어 관련 시설 입지에는 제약이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 사도 의존

지적 상 맹지이므로 타인 소유의 사도(219-22번지)에 전적으로 의존하고 있습니다. 사도 소유주의 통행권 제한, 통행료 요구, 또는 민원 발생 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 상 제한

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 토지 이용 제한 사항들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 있어 관련 법규 준수가 필수적이며, 행위가 제약될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1990년에 건축된 주택으로, 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 임대 관계 불명확성 (잠재적)

본건 임차인들은 모두 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대 관계가 완전히 확인되지 않은 경우 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 현암동에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 권리 관계는 비교적 깨끗한 편이라 할 수 있습니다.

다만, 지적 상 맹지로서 사도에 의존하는 점, 토지 이용 계획상의 다수 제한 사항, 건물의 노후도 등은 본건의 잠재적 리스크로 고려해야 할 요소입니다.

주변 환경은 주거, 농업, 소규모 공장이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

현재 감정가는 235,446,800원으로, 건물의 노후도 및 제반 상황을 고려한 평가로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 일괄 매각으로 효율적 취득: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 여주시의 지속적인 발전과 수도권과의 접근성 개선에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 사도 통행권 확보 시 활용도 증대: 사도에 대한 법적 통행권 확보 방안을 명확히 할 경우, 재산권 행사가 더욱 용이해집니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 235,446,800원

인수 보증금: 0원

본건은 지적상 맹지, 토지 이용 계획상의 제한, 건물의 노후도 등의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 제공된 주변 시세 자료가 본건과 직접 비교하기 어려운 신축 연립 및 다세대 주택 사례 위주여서, 단독주택으로서의 정확한 시장 가치 판단이 어려운 상황입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.

제시된 리스크 요인 및 제한적인 시세 정보를 감안할 때, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 본 범위는 감정가 대비 약 76% ~ 89% 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 확인하고, 사도 관련 문제 해결 가능성 등을 추가로 검토하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.