나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42114 [1] 경기도 양평군 양서면 양수리 978 한마음필하우스 101동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양서파출소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 자동차 출입이 가능하고 대중교통수단인 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 주도로와 연계된 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하며 인접도로 상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2023-08-29)(수도법시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양서하수처리구역(양서공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 현장조사시 건축물현황도면 및 외부관찰, 위성사진 등으로 보아 부합물인 제시외 건물(㉠테라스, 샷시조 약 9.21㎡ 및 ㉡다락, 벽돌조 및 샌드위치판넬 등 약 21㎡)이 소재하고 있으니 업무진행시 참고바람.

물건 비고

- 제시외 건물(감정서상 ㉠ 테라스, 샷시조 약 9.21㎡ 및 감정서상 ㉡ 다락, 벽돌조 및 샌드위치판넬 등 약 21㎡)는 평가 및 매각 포함이고, 불법증축 여부는 관할 소재지 주무관청 등에 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경42114 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 양수리 978 한마음필하우스 101동 5층 501호

건물유형: 다세대주택

토지 면적: 45.97㎡ (약 13.91평)

건물 면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

감정가: 209,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 경OOOOOOO

건축년도: 2012년 (한마음필하우스 101동 기준)

건물 층수: 총 5층 중 5층

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양서파출소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통 상황:

본건까지 자동차 출입이 가능하고 대중교통수단인 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 편의도는 보통시됨.

인접 도로 상태:

본건 남서측으로 주도로와 연계된 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하며 인접도로 상태는 보통시됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

3. 권리분석

말소기준권리:

을7 근저당권 (2019-04-18)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 제시외 건물은 평가 및 매각 포함)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-14

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 중 금액이 미상인 경우 주의 필요 문구: 해당 없음 (보증금, 차임 0원으로 명시됨)

총 권리 분석:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 '한마음필하우스(102동)'의 경우 2026년 5월에 전용면적 71.29㎡(약 21.57평) 물건이 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건(한마음필하우스 101동 5층 501호)의 전용면적은 62.30㎡(약 18.85평)으로, 이를 기준으로 환산 시 유사한 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

(160,000,000원 / 71.29㎡ * 62.30㎡ ≈ 139,720,000원)

감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 209,000,000원이지만, 최근 동일 단지 거래 사례를 고려할 때 시세는 약 140,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가와 실제 시세 간 상당한 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

"양서파출소"가 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 보통 수준입니다.

주거 환경:

주위는 주거 단지 위주로 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축 구조 및 설비:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층이며, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물:

감정서상 테라스(약 9.21㎡) 및 다락(약 21㎡)이 평가 및 매각에 포함되었으나, 불법 증축 여부는 관할 주무관청 확인이 필요합니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 자산에 추가적인 담보 설정이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상:

현 임차인 외 추가 임차인 존재 여부 및 임대 관계는 미상임.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면의 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다. 최근 거래된 102동의 시세를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(209,000,000원)는 시장 시세(약 140,000,000원) 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 제시외 건물의 포함 및 불법 증축 가능성, 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지(한마음필하우스) 내 최신 거래 사례 존재.

* 비교적 낮은 토지/건물 면적 대비 활용 가치.

* 감정가와 시세 간의 괴리를 통한 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 거래 사례(71.29㎡, 160,000,000원)를 기반으로 산정한 예상 시세는 약 140,000,000원입니다. 감정가(209,000,000원)와의 차이를 고려할 때, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 현 시점에서 합리적인 입찰가 범위는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다. 특히 160,000,000원 이상으로 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.