나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41968 [1] 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치하는 탑클래스(다세대
주택) 101동 내에 소재하며, 인근일대는 남서측 인근으로 주로 다세대주택들로 이루어진
주거지대, 북동측 인근으로는 농경지대로 형성되어 있음.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수
준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층건 내 4층 401호로서
외벽 : 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특
별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 이재성)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.7.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경41968 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 101동 4층401호

건물명: 탑클래스

구분: 다세대주택

준공연도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 105.125㎡ (약 31.79평)

건물면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

206,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치하며, 남서측으로는 주로 다세대주택으로 이루어진 주거지대, 북동측으로는 농경지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 서측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 갑구에는 소유권 이전, 가압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었으며, 을구에는 주택임차권이 등기되었습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 9일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 성

보증금: 205,000,000원

전입일자: 2020년 10월 12일

확정일자: 2020년 9월 28일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 5월 7일자)를 제출하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

상기 임차인 현황 및 확약서 제출 내용에 따라, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소 기준 권리

주택도시보증공사 가압류(갑5, 2023.05.09. 접수)이며, 매각으로 인해 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리(강제경매, 압류, 임차권 등)는 말소될 예정입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 단지인 '건화홈타운'(2016년식, 59.78㎡)은 2026년 5월 12,800만원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 ㎡당 약 214만원 수준입니다. 본건의 전용면적 72.95㎡에 동일 단가 적용 시 약 15,600만원 내외의 시세를 추정할 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 206,000,000원으로, 이는 토지 지분 및 건물 가치를 더 높게 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 401호이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방겸 식당, 화장실 2개 등으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

4.3. 설비 내역

개별난방(보일러) 시설을 갖추고 있으며, 위생, 급배수, 엘리베이터, 출입구 보안 개폐 설비 등이 설치되어 있습니다.

4.4. 주변 시설

주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다. "동아제약 이천공장"이 인근에 있으며, 주로 주거 단지와 농경지가 혼재된 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하였고, 등기부상 임차권 또한 말소 예정으로 인수 부담은 없습니다. 그러나 확약서 제출 시점이 매우 최근(2026년 5월 7일)이므로, 혹시 모를 잠재적 분쟁 가능성에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

5.2. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획 상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 규제가 존재하여, 향후 건축 또는 토지 활용 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 권리 관계가 비교적 명확한 부동산 강제경매 물건입니다. 2018년경 준공되어 신축급에 속하는 다세대주택으로, 일괄 매각 대상이므로 토지 지분 가치도 포함되어 있습니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 향후 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지 이용 관련 규제 사항은 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음 및 확약서 제출).

* 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하는 다세대주택.

* 토지 지분을 포함한 일괄 매각으로 가치 증대 기대.

* 경매 감정가 206,000,000원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰 가능성.

8. 예상 입찰가

감정가 206,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 거래 시세 및 본건의 권리 분석 결과(인수되는 보증금 없음)를 종합적으로 고려하여, 195,000,000원 수준을 희망 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.