나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42770 [1] 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-19 블레싱타운 204동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 302호로서
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약6미터 정도의 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경42770 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-19 블레싱타운 204동 3층302호

용도: 다세대주택

토지면적: 98.90㎡ (약 29.92평)

건물면적: 48.27㎡ (약 14.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 137,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남동측으로는 폭 약 6미터 정도의 단지 내 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 생산녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 특정 용도 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 분석

말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주식회사 영진 데리카후레쉬의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 김태헌 씨가 존재합니다.

* 임차인: 김태헌

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 8월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 해당 임차인의 주택임차권(을3)은 인수 대상입니다.

3.3. 인수되는 총 보증금

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 분석

주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내부 이용 상태 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 302호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 관련 리스크

가장 큰 리스크는 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상한선을 결정하는 중요한 요소가 됩니다.

5.2. 입지 및 이용 제한 관련 리스크

토지 이용 계획상의 제한 사항(생산녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등)은 향후 건물 활용이나 증개축 시 제약이 될 수 있습니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 실거래가 분석

주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일한 "블레싱타운" 단지 내 201동, 202동에 위치한 유사 면적(48.275㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 26일 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 815만원 수준입니다.

본건과 유사한 면적의 경우, 이 거래가를 기준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

6.2. 본건 물건의 적정 가치 평가

감정가는 137,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이는 유사 면적의 실거래가 120,000,000원보다 높으며, 3층이라는 층수 이점을 감안한 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 140,000,000원을 고려하면, 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 매우 높아집니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

본건 물건의 순수한 시장 가치는 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 약 120,000,000원 ~ 137,000,000원 수준으로 판단됩니다. "인수 보증금"을 제외하고 입찰가를 산정해야 한다는 점을 감안하여, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다. 이는 140,000,000원의 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 다세대주택으로, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 하지만 140,000,000원의 인수되는 임차 보증금이 존재하므로, 실제 총 취득 비용을 신중하게 계산하고 접근해야 합니다. 입찰가는 본건의 순수 시장 가치를 기반으로 산정하며, 인수되는 임차 보증금은 별도로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 물건의 실거래가 확인: 블레싱타운 내 유사 면적 물건이 120,000,000원에 거래된 이력이 있어 시세 파악에 용이합니다.

* 실거주 목적 적합성: 방 3개, 거실, 주방 2개의 구조로 실거주에 적합합니다.

* 개발 가능 지역: 이천시 부발읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 주변 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.