나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1239 [3] 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층씨1122호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""삼성전자모바일연구소"" 동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있는 지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상15층건 내 12층에이1210호(기호(가)), 11층씨1121호(기호(나)), 11층씨1122호(기호(다))로서,
(사용승인일: 2022.05.31)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 등 마감 등
내벽: 세멘몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등
창호: pvc창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 ""기호(가)-공장(지식산업센터), 기호(나,다)-지원시설(기숙사)"" 로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 기준시점 현재 ""공업용건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 12미터의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반공업지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1239 (3) 부동산 강제경매 사건입니다.

물건의 소재지는 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 (원천동) 현대테라타워영통 11층 씨1122호입니다.

본 건물의 용도는 지식산업센터 및 지원시설(기숙사)입니다.

감정평가액은 135,000,000원입니다.

토지 면적은 7.10㎡ (약 2.15평)이며, 건물 면적은 21.94㎡ (약 6.64평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 조OOOOO입니다.

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 특수물건정보에서도 중복사건으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치한 "삼성전자모바일연구소" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 일반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편에 속합니다.

건물은 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 12미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 집합건물 등기부상 다음과 같이 요약됩니다.

등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 415,200,000원)입니다.

현재 진행 중인 경매는 수원지방법원 2025타경1239 강제경매(채권자: 조창희, 채권액: 313,808,219원)이며, 별도로 수원지방법원 2025타경1442 임의경매(채권자: 농협은행주식회사, 채권액: 360,119,264원)가 존재합니다.

등기부채권 총액은 415,200,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 또한 해당사항 없습니다. 이는 매각 완료 시 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태를 승계할 수 있음을 의미합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되어, 해당 물건에 대한 임차인의 현황 및 대항력 유무를 별도 확인해야 할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 현대테라타워영통은 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등이 복합된 건물입니다.

인근에 삼성전자모바일연구소가 위치하여 풍부한 직주근접 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변의 중소규모 공장, 오피스텔 등은 지역 경제 활동의 활성화를 보여주며, 상권의 안정적인 수요 기반을 형성합니다.

다양한 지원시설 및 근린생활시설이 함께 있어 관련 업종의 입점에도 긍정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

본 건물은 2022년 5월 31일 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

철근콘크리트 구조로, 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의시설이 완비되어 있습니다.

주변에 대규모 산업 단지가 있어 관련 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 주변 편의시설(병원, 은행, 마트 등) 및 잠재적 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 2025타경1239와 2025타경1442 두 개의 경매 사건이 동시에 진행(또는 연계)되는 중복사건입니다. 이는 경매 절차 진행이나 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 거주하거나 사업장을 운영 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 조건에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도: 본 물건(11층 씨1122호)은 집합건축물대장상 "지원시설(기숙사)"로 이용 중입니다. 이는 지식산업센터 내에 위치하지만, 해당 호실 자체는 기숙사 용도로 분류되어 있어, 실제 지식산업센터의 목적과 다르게 운영될 가능성이 있습니다. 이는 추후 용도 변경 가능성, 세제 혜택, 또는 건물 관리 규약 등과 관련하여 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 삼성전자모바일연구소 인근에 위치한 신축 현대 테라타워 영통 내 지식산업센터 및 기숙사 용도의 물건입니다.

최신식 건물이라는 점과 주요 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 가능성이 높아 깨끗한 등기 상태로 인수가 예상되나, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 위험은 반드시 체크해야 합니다.

중복사건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 배후 수요: 인근 삼성전자모바일연구소는 안정적인 임대 수요를 창출할 수 있는 주요 요인입니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 관리 부담이 적고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 근무자 및 방문객의 접근성이 양호합니다.

* 다용도 활용 가능성: 지식산업센터 및 기숙사 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 135,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다.

다만, '인수 보증금'이 0원으로 확인되어 별도의 인수 금액은 없습니다.

주변 시세, 건물 상태, 공실률, 시장 경기, 및 본건의 중복사건 여부, 임대차 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 경우 주변 시세 및 투자 가치를 고려하여 본인이 감수할 수 있는 위험 수준 내에서 합리적인 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 실거래가 및 경매 낙찰 사례에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.