나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경79265 [1] 경기도 구리시 갈매동 518-2 별내역메트로망2차오피스텔 2층216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2023.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ‘별내역(경춘선)’남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 대체로 양호시 됨.

교통상황

본건까지의 차량 진출입 원활하고, 인근 버스정류장까지 및‘별내역(경춘선)" 등과의 거리 등으로 보아 교통상황 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층/지하3층 건물 내 2층 216호로,
외벽: 외장석붙임 등
내벽: 벽지붙임, 타일마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 주차장, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매보금자리주택지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로[보행자도로])(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로[일반도로])(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로[일반도로])(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 남양주지원 2023타경79265 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 소재지 및 건물개요

소재지: 경기도 구리시 갈매동 518-2, 별내역메트로망2차오피스텔 2층216호

건물명: 별내역 메트로망 2차 오피스텔

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

건축년도: 2018년 12월 11일 사용승인

1.3. 면적

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

토지 지분: 9.337㎡

건물면적 (전용면적): 21.84㎡ (약 6.61평)

건물 지분: 21.839㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 141,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ‘별내역(경춘선)’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활합니다.

인근에 버스 정류장이 위치하며, ‘별내역(경춘선)’까지의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매보금자리주택지구)에 속해 있습니다.

그 외 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리는 2019년 01월 15일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

이에 따라 을1 근저당보다 후순위인 주택임차권(을2), 가압류(갑3, 갑4, 갑8), 압류(갑5, 갑7), 임의경매개시결정(갑6) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/사업자등록일자: 2020-09-14

확정일자: 2020-09-14

배당신고일자: 2023-10-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 상기 임차인은 대항력이 없어, 명도 시 보증금 반환 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 갈매동 일대는 별내역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

다양한 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

본건 오피스텔은 21.84㎡(약 6.61평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 141,000,000원으로 책정되었습니다.

최근 유사 면적 및 조건을 가진 오피스텔의 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 파악됩니다.

다만, 실제 시장 거래가는 내부 상태, 층수, 향, 공실 여부 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

별내역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린상가 시설을 통한 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

본건은 주택 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 보금자리주택지구 등으로 지정된 지역이 있어 주거 편의성이 고려된 인프라가 구축되어 있습니다.

5.3. 기타

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

오피스텔의 특성상 경기 변동이나 주변 유사 공급 물량 증가 시 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 별내역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 공실 리스크는 상대적으로 낮은 편으로 판단됩니다.

6.2. 관리비 체납 가능성

현 임차인의 배당 신고 내역 등을 볼 때, 체납 관리비 발생 가능성을 확인하고 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. (정확한 체납 여부는 별도 확인 필요)

6.3. 건물 노후화

2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후화로 인한 큰 수리비 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 별내역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 명확한 권리 관계가 장점입니다.

또한, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 투자 매력을 높이는 요인입니다.

토지이용계획 상 일부 개발 제한 사항이 있으나, 전반적인 지역 환경 및 교통 편의성을 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 별내역 역세권의 탁월한 입지 조건

* 소형 오피스텔로 투자 및 관리가 용이

* 모든 권리 소멸 예정으로 권리 관계가 명확

* 대항력 없는 임차인으로 명도 및 보증금 인수 부담 없음

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 145,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.