나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557934 [1] 인천광역시 중구 운남동 435-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 영종동주민센터 동측 인근에 위치하는 부동산으로
본건 인근은 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고, 배후지로서 단독주택, 다세대주택
등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 상업용부동산 부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접하나 이 도로는 운남동 434-5 도로 105㎡로 타인
소유로 도로 사용에 관한 권리관계는 미상임.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경)
및 지형도면 고시) , 중로1류(폭 20m-25m)(2016-11-07)(저촉), 성장관리권역{수도권정비
계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기타 :
본건 토지는 의뢰되지 않은 운남동 434-5 도로를 통하여 통행하고 있으나 이 도로 사용에
관한 권리관계는 미상으로 경매 참여자는 권리관계를 확인하여야 할 것으로 사료됨.

- 임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물로서
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈위페인트, 타일붙임, 벽지도배 및 인테리어 마감 등,
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중이며 지층은 "노래연습장", 1층은 "음식점 및 사무실", 2층,3층,5층은
"골프연습장", 4층은 "당구장"으로 이용중으로 관리상태는 보통임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 기호㉠-㉤이 소재하나, 구조 및 이용상황으로 보아 부합물
및 종물로 현상을 참작 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 포함
3. (목록2)토지 지상의 세입자 소유라고 주장하는 콘테이너 2기가 소재하나 이동이 용이하여 동산으로 판단하여 가격평가에서 제외
4. 본건 서측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접하나 이 도로는 운남동 434-5 도로105㎡로 타인 소유로 도로 사용에 관한 권리관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경557934 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 435-1

용도: 근린시설

감정가: 3,595,875,320원

토지면적: 1570.00㎡ (약 474.89평)

건물면적: 2066.17㎡ (약 625.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 중구 운남동 소재 영종동주민센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고, 배후지로는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 토지 이용상태: 본 건 토지는 사다리형이며, 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 상업용 부동산 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하나, 이 도로는 운남동 434-5 도로 105㎡로 타인 소유이며 도로 사용에 관한 권리관계는 미상임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2023-05-08), 중로1류(폭 20m-25m)(2016-11-07)에 저촉되며, 성장관리권역{수도권정비계획법}에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 별도 인수 사항 없음)

* 등기부 요약 (토지/건물 공통):

* 말소기준권리: 2020년 02월 19일 농협은행주식회사 근저당권 (을24/을27)

* 말소되는 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 다수. (2026년 03월 16일 홍천세무서장 압류까지 모두 말소 예정)

* 현재 소유권: 2024년 11월 18일 노태화 (상속)

* 경매개시결정: 2024년 11월 27일 농협은행 (2024타경557934)

* 토지 등기부 채권 총액: 3,367,871,059원

* 건물 등기부 채권 총액: 3,367,871,059원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 , 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2023-10-19, 대항력 없음.

* 임차인: 서 , 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입(사업)일자 2022-09-26, 확정일자 2024-01-15, 배당신고일자 2025-01-06, 대항력 없음.

* 임차인: 양 , 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입(사업)일자 2023-10-31, 확정일자 2023-10-31, 배당신고일자 2025-01-06, 대항력 없음.

* 임차인: 윤 , 보증금 30,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입(사업)일자 2023-10-31, 확정일자 2023-10-31, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임차인: 윤 , 보증금 30,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입(사업)일자 2023-10-25, 확정일자 2023-10-31, 배당신고일자 2024-12-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 근린생활시설.

* 층별 이용 현황:

* 지층: 노래연습장

* 1층: 음식점 및 사무실

* 2층, 3층, 5층: 골프연습장

* 4층: 당구장

* 주변 상업시설: 인근 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하며, 상업 활동이 이루어지는 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근도 용이함.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 혼재되어 있어 비교적 안정적인 지역 환경을 갖추고 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보상 특이사항 없음. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 주변 조사 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 본 건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하나, 해당 도로는 운남동 434-5번지 소재 105㎡ 토지로 타인 소유이며, 도로 사용에 관한 권리관계가 미상임. 이는 향후 건축, 증축, 또는 도로 이용 시 잠재적인 분쟁 및 제약 발생 가능성이 있음.

* 컨테이너: 토지 지상에 세입자 소유를 주장하는 컨테이너 2기가 소재하나, 이동이 용이하여 동산으로 판단되어 가격 평가에서 제외되었으며 경매 대상에 포함되지 않음.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보물건과의 관계를 확인해야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 근린생활시설 건물 및 토지로, 약 475평의 토지와 625평의 건물 면적을 보유하고 있습니다. 현재 다양한 업종의 임차인이 입주하여 운영 중이며, 감정가는 약 36억원입니다. 권리관계상 말소기준권리 이후 설정된 다수의 권리들이 경매 절차에 따라 말소될 예정으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 본 건의 서측으로 접한 도로가 타인 소유이며 사용 권리관계가 불분명하다는 점입니다. 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물: 약 475평의 토지와 625평의 건물이라는 상당한 규모를 갖추고 있어 활용도가 높음.

* 활발한 상업시설: 노래연습장, 음식점, 사무실, 골프연습장, 당구장 등 다양한 근린생활시설로 운영되어 수익 창출 잠재력이 있음.

* 영종도 개발 잠재력: 영종도 지역의 지속적인 개발 계획 및 발전 가능성을 고려할 때 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(3,595,875,320원)를 기준으로 하되, 서측 도로의 사용 권리관계 불분명이라는 중대한 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 등기부상 채권 총액(약 33.7억원)이 감정가 수준에 근접하거나 초과하는 점도 고려해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있으며, 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 및 유사 물건 분석, 도로 권리관계에 대한 면밀한 법률적 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.