나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12598 [2] 서울특별시 금천구 가산동 371-63 대륭테크노타운22차 제8층 제811호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"가산디지털단지역(지하철1호선, 지하철7호선)"남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 양호한 편 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(가산디지털단지역-지하철1호선, 지하철7호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 양호 함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 제8층 제810호, 제811호 로서, (사용승인일: 2023.01.05.) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등 창호 : 페어글라스, 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 본건 기호(가), 기호(나) 공히 산업시설(공장_지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 스프링클러설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장_지식산업센터), 지원시설(근린생활시설)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 25M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12598 (2)호 서울남부지방법원 부동산 임의경매 물건으로, 서울특별시 금천구 가산동 371-63번지 소재 대륭테크노타운22차 제8층 제811호 지식산업센터입니다.

본건의 감정가는 958,000,000원이며, 토지 면적은 25.04㎡(약 7.57평), 건물 면적은 95.92㎡(약 28.99평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선) 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 산업 및 업무 활동이 활발한 곳입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2023년 1월 5일에 사용 승인된 지하 3층, 지상 15층 건물 내 제8층에 해당합니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 규제 하에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

경매 절차에 따라 근저당권, 가압류(기술보증기금, 서울신용보증재단), 압류(금천구) 등은 말소될 예정입니다.

다만, 2022년 12월 14일 등기된 구분지상권설정등기(을구 19번 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

임차인 현황으로는 '주식회사 픽소니어'가 있으며, 보증금 35,000,000원, 차임 3,500,000원에 이용 중이나 대항력은 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지의 핵심 지역으로, 다양한 IT, 제조, 유통 관련 기업들이 밀집해 있습니다.

지식산업센터 및 지원시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 산업 활동과 상업 활동이 동시에 이루어지는 활기찬 상권입니다.

인근 지하철역(가산디지털단지역)을 중심으로 유동인구가 많으며, 이는 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 가산디지털단지 내에 위치하여 업무 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 있어 업무 중 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 매우 편리하며, 가산디지털단지역을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이며, 대규모 산업단지 밀집 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경보다는 업무 환경에 특화되어 있습니다.

검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 '구분지상권'을 인수해야 한다는 점입니다. 이 권리가 정확히 어떤 내용을 담고 있는지, 건물 이용에 어떠한 제약을 초래하는지에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 '주식회사 픽소니어'는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수들에 대한 고려가 필요합니다.

최근 가산디지털단지 내 지식산업센터 공급 과잉 및 공실률 증가 추세가 보고되고 있어, 향후 임대 수익률 및 자산 가치 상승에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. (참고: 부동산플래닛 2025년 3분기 보고서, 땅집고 2026년 3월 기사 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 지식산업센터로, 역세권의 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 갖춘 장점을 가지고 있습니다.

감정가 대비 인수할 권리가 적다는 점은 긍정적입니다.

하지만 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재와 최근 가산디지털단지 내 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 공실 증가 추세는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익 창출과 향후 시세 차익을 위해서는 구분지상권의 상세 내용 파악 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 접근성이 매우 우수하며, IT, 제조, 유통 등 다양한 기업체가 밀집한 지역의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물로, 현대적인 시설과 낮은 노후도로 인해 관리 부담이 적고 임차인 확보에 유리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 소유권 관계가 명확하고, 향후 활용 계획 수립이 용이합니다.

잠재적 가치: 가산디지털단지는 지속적으로 발전 가능성이 있는 산업단지로, 장기적인 관점에서 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 958,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

최근 가산디지털단지 내 지식산업센터 시장은 공급 과잉과 공실률 증가 등의 어려움을 겪고 있으며, 일부 단지에서는 분양가 대비 상당한 폭의 할인 또는 마이너스 피(마피) 거래가 발생하고 있다는 시장 동향이 있습니다. (참고: 땅집고 2023년 8월, 2026년 3월 기사)

따라서 본 건의 예상 입찰가는 이러한 시장 상황, 건물의 실제 상태, 구분지상권의 구체적인 내용 및 법적 효력, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 시점에서의 정확한 적정 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통한 시세, 임대 현황, 구분지상권 영향 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.