나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505253 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 동류형 유사규모의 공동주택 ,학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통사정은 대체로 무난한 편인.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상21층 건물 내 제18층 제1805호로서, (사용승인일 2021.01.27) 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감으로 추정됨. 창 호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 이용하여 외곽공도와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자한 사항은 건축과 문의)),가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(원추표 면)<공항시설법>,상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 230번지에 위치한 계양 효성해링턴플레이스 116동 18층 1805호 아파트입니다. 2021년 1월 27일 최초 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 건물 면적 (전용 면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

* 공급 면적 정보는 제공된 자료에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.3. 경매 정보

* 사건 번호: 인천지방법원 2026타경505253 (1)

* 감정가: 2억 5,300만원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 총 등기부 채권액: 104억 4,025만 7,555원

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 유사 규모 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 지구 계획

본 건 토지는 사다리형이며, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황 분석 (이 )

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 2억 1,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 6월 2일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 배당신고일자: 2023년 8월 31일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 약속하는 'HUG 임차권 인수조건 변경' 제도가 적용된 것으로 보입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 을1 (주택임차권): 이 , 2억 1,000만원, 2023-08-31 접수, 말소 예정. (전입 2021-06-02, 확정 2021-05-18)

* 갑1 (소유권보존): 서운구역주택재개발정비사업조합, 2022-02-11 접수.

* 갑4 (가압류): 주택도시보증공사, 45억 8,700만원, 2024-09-30 접수 (말소기준권리).

* 갑5 (압류): 계양구, 2024-10-18 접수, 말소.

* 갑6 (가압류): 주식회사제이엔에이코퍼레이션 외 2명, 11억 4,325만 7,555원, 2024-11-06 접수, 말소.

* 갑8 (압류): 계양세무서장, 2026-01-30 접수, 말소.

* 갑10 (강제경매): 주택도시보증공사, 2억 1,000만원, 2026-07-01 접수, 말소. (본 경매 사건)

* 갑11 (가압류): 계양효성해링턴플레이스, 45억원, 2026-08-19 접수, 말소.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 말소기준권리는 갑4번의 주택도시보증공사 가압류(2024-09-30 접수)입니다. 이에 따라 갑4, 갑5, 갑6, 갑8, 갑10, 갑11의 권리는 말소될 예정입니다. 을1번 주택임차권은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 권리 분석 요약

전반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 임차인의 경우 대항력은 없으나, HUG 인수 조건 변경 관련 특이사항이 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 "서운고등학교" 북측 인근으로, 유사한 규모의 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 적절히 분포되어 있습니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 상업 시설 현황, 유동 인구, 소득 수준 등에 대한 추가 조사가 요구됩니다.

5. 생활 편의 시설

5.1. 교통 및 교육 시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. "서운고등학교"가 인근에 위치하며, 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의 시설 및 기타 주변 시설

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에는 "서운체육공원", "서운도서관" 등이 위치하고 있어 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설 검토

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 자료에서는 주변에 생활폐기물 및 재활용품 처리 시설이 언급된 사례가 있어, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 요인

6.1. 재개발 구역 관련 리스크

본 건은 재개발 구역에 포함되어 있어, 향후 재개발 진행 과정에서의 변동 가능성이 존재합니다. 재개발 사업의 진행 속도, 계획 변경 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경 및 임차권 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차권 등기 관련 특이사항은 본 건의 중요한 리스크 요인입니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, HUG와의 명확한 조건 확인 및 잠재적 절차상의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 다수의 채권 및 가압류 관련 리스크

등기부 채권 총액이 104억 4,025만 7,555원에 달하며, 다수의 가압류 및 압류 등기 내역이 존재합니다. 경매 진행 과정에서 이러한 채권 관계의 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용 승인된 신축 아파트로, 재개발 구역 내에 위치하고 있어 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다. 그러나 HUG 인수 조건 변경, 재개발 사업의 불확실성, 복합적인 권리 관계 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 전 HUG와의 조건 확인, 재개발 진행 상황 파악, 현장 조사 등을 통한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공되어 비교적 최신 건축물로 상품성이 우수합니다.

* 재개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 유리한 조건: HUG 인수 조건 변경 내용을 정확히 파악하여 유리하게 인수할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건은 HUG 인수 조건 변경, 재개발 구역 편입 등 복합적인 요인이 존재하여 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수되는 보증금은 0원이나, HUG 관련 조건 및 재개발 사업의 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 투자 원칙에 따라, 감정가 대비 보수적인 비율(예: 70~80% 수준)에서 시작하여 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건의 하자 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 추가적인 현장 조사 및 HUG 측과의 상세한 조건 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.