나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61657 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1586-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2026.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지1/3층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 현황상 호수표시는 지1층에 101호~104호, 1층에 201호~204호, 2층에 301호~305호, 3층에 401호~405호, 4층에 501호, 502호로 각 호수에 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61657 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1586-4 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 탄중로417번길 24)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 용도: 단독주택)

* 감정가: 1,079,233,320원

* 토지면적: 228.00㎡ (약 69평)

* 건물면적: 520.44㎡ (약 157평)

* 건물 제시외 면적: 25.40㎡ (옥상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (본건 강제경매 신청)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역은 주거 및 교육 시설(안곡초등학교)이 인접해 있으며, 일반적으로 형성된 주거 지역으로 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정(2026.07.01.)이 말소기준권리로 추정되며, 경매로 인해 말소되지 않는 권리(을구 8번, 을구 10번 임차권 등기)를 제외한 나머지 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권 등기: 임대차보증금 50,000,000원. 임차인: 경기주택도시공사. 전입일자: 2024.06.14. 확정일자: 2021.10.25. (물건명세서상 기재된 확정일자와 상이하나, 등기부상 확정일자를 우선 적용합니다.)

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 임차권 등기: 임대차보증금 60,000,000원. 임차인: 중국인장인숙. 전입일자: 2023.04.03. 확정일자: 2023.04.03.

* 상기 두 임차권은 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 인수 예정 보증금: 110,000,000원)

* 임차인 현황:

* PEISHOUFU: 보증금 40,000,000원, 전입 2022-09-15, 대항력 있음.

* PIAOCHANGJI: 보증금 0원, 전입 2026-03-11, 대항력 없음.

* PIAOQIANG: 보증금 0원, 전입 2026-03-11, 대항력 없음.

* PIAOSONGFEN: 보증금 50,000,000원, 전입 2025-04-30, 확정 2025-05-21, 대항력 있음.

* ZHANGRENSHU: 보증금 0원, 전입 2023-04-03, 대항력 있음.

* 경기주택도시공사: 보증금 50,000,000원, 전입 2024-06-14, 확정 2021-10-25, 대항력 있음. (인수 대상)

* 김 : 보증금 0원, 전입 2023-04-13, 대항력 있음.

* 김용준: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-05-26, 확정 2024-03-22, 대항력 있음.

* 김용준: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-05-26, 확정 2021-05-03, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 전입 2022-11-17, 확정 2022-11-17, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 45,000,000원, 전입 2020-07-23, 확정 2020-07-01, 대항력 있음.

* 남 : 보증금 48,000,000원, 전입 2020-09-23, 확정 2020-09-09, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 전입 2019-06-07, 대항력 있음.

* 배 : 보증금 0원, 전입 2020-06-10, 대항력 있음.

* 서 : 보증금 0원, 전입 2021-06-17, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2014-03-17, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2011-06-14, 대항력 있음.

* 중국인장인숙: 보증금 60,000,000원, 전입 2023-04-03, 확정 2023-04-03, 대항력 있음. (인수 대상)

* 한국토지주택공사(입주자:김준혁): 보증금 55,000,000원, 전입 2020-02-17, 확정 2020-01-28, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(입주자:전정순): 보증금 50,000,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-12, 대항력 있음.

* 주의사항: 본건은 다수의 임차인이 거주 중이며, 특히 경기주택도시공사(5천만원)와 중국인장인숙(6천만원)의 임차권 등기는 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이들 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 신중한 확인이 필요합니다. (총 인수 예정 보증금: 110,000,000원)

1.3. 상권분석

* 주거 환경: 본건은 일산동구 중산동 지역의 주거 단지 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 안정적인 주거 수요를 형성하고 있습니다.

* 편의시설 접근성: 인근에 안곡초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 소규모 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 상업 지역과의 거리: 대규모 상업 시설과의 직접적인 인접성은 낮으나, 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 안곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 단지 내 차량 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 차량 또는 도보로 접근 가능한 반경 내에 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 경기주택도시공사(5천만원)와 중국인장인숙(6천만원)의 임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 총 110,000,000원의 보증금은 매수인이 추가로 부담할 수 있습니다.

* 다수 대항력 있는 임차인: 총 18명의 임차인 중 상당수가 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금 외 다른 임차인들의 배당 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 본 건물은 1999년에 사용 승인된 건물로, 약 27년의 건축 연식을 가지고 있어 향후 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 옥상에 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분에 대한 현황 및 법적 문제 여부를 추가 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 단독주택이나, 실제로는 다가구주택으로 이용 중인 점은 향후 건축 관련 법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 일산동구 중산동의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 경매를 통해 취득 시 인수되는 임차보증금(110,000,000원)이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

* 안곡초등학교 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 다수의 임차인 존재 및 인수되는 권리로 인해 명도 과정 및 재산권 행사에 상당한 주의가 요구됩니다.

* 신중한 권리 분석과 정확한 시세 조사, 그리고 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 안정적인 주거 수요: 초등학교와 주거 단지가 인접하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금 고려 시 시세 대비 저가 취득 가능성: 감정가 및 인수되는 보증금을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 시장 가치 대비 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 건축물 용도 활용: 실제 다가구주택으로 이용 중인 점을 감안하여, 향후 건물 활용 방안에 대한 구체적인 검토가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,079,233,320원

* 인수되는 임차보증금 합계: 110,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 과정을 통해 이루어져야 합니다.

* 인수되는 임차보증금 110,000,000원을 제외한 순수 낙찰가를 우선적으로 고려해야 합니다.

* 합리적인 낙찰가는 해당 부동산의 현 시세, 예상되는 명도 비용, 리모델링 및 유지보수 비용, 그리고 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

* 통상적으로, 매수인이 인수하는 보증금을 포함한 총 취득가(낙찰가 + 110,000,000원)가 주변 유사 물건의 시세보다 낮게 형성되어야 투자 가치가 있다고 판단할 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 개별 공시지가, 건물 연식에 따른 수리비 등을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.