나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12349 [4] 제주특별자치도 제주시 일도이동 420-3 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2024.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 소재 "행원리사무소" 북동측 근거리(기호1), 북서측 인근(기호2) 및 남서측 원거리(기호4)에 산제하여 소재하며, 기호1) 인근은 임야, 전, 풍력발전기 등이 혼재한 해안 농경지대이며, 기호2) 인근은 주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대이며, 기호4) 인근은 주로 농경지로 형성된 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

기호(1) 본건 인근까지 차량의 진입이 가능하고, 근거리에 간선도로(해맞이해안로)가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.
기호(2) 본건까지 차량의 진입이 가능하고, 근거리에 버스정류장과 간선도로(행원로, 일주동로, 해맞이해안로)가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.
기호(4) 본건 인근까지 차량의 진입이 가능하고, 근거리에 간선도로(일주동로)가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 토지 대비 저지성 완경사 부정형의 토지로, 전으로 이용중임.
기호(2): 인접 도로 대비 평탄한 유사사다형의 토지로, 단독주택 부지로 이용중임.
기호(4): 인접 토지 대비 저지성 완경사 부정형의 토지로, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 지적상 맹지이며, 인접지(제주시 구좌읍 행원리 1-98번지 지목 임야, 소유자: 제*****사)를 경유하여 통행이 이루어지고 있음.
기호(2) 북동측으로 현황 폭 약 5미터 내외, 북서측으로 현황 폭 약 5미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.
기호(4) 지적상 맹지이며, 인접지를 경유하여 통행이 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>


기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>


기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 및 "지적개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 의뢰목록 기호1,4)는 지목이 "전"으로 취득 시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료됨에 따라 낙찰시 해당관청에 재확인 바람.

- 기호2) 토지는 지적과 현황이 불일치한 것으로 판단되며, 정확한 지적 관련 사항은 측량을 통해 재확인이 필요하다고 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

의뢰목록: 기호(3)

벽돌조 스라브지붕 단층 단독주택으로서,
(사용승인일: 2001. 8. 28.)

외벽: 몰탈페인팅 및 타일붙임 등,
내부: 벽지, 목재 마감 등,
바닥: 장판지깔기 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

의뢰목록: 기호(3)

단독주택으로 이용중임.

설비내역

의뢰목록: 기호(3)

기본위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "제주동여자중학교" 북동측 근거리에 위치(기호5)하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 일부 소규모 점포 등이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스노선 정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조, 철근조, 철근콘크리트조 스라브, 스라브위기와지붕 지하1층, 지상4층 다세대주택 중 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 1988.4.11.)

외벽: 타일붙임, 몰탈페인팅 마감 등,
바닥: 폴리싱타일 등,
내부: 벽지 및 인테리어 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후첨 "호별배치도" 참고)

설비내역

기본 급배수.위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 사무실 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 해당 구분건물은 일부 외부로 확장공사가 이루어진 것으로 보임.(별지 "호별배치도" 참조)

물건 비고

제시외 건물(5-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경12349 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 113,600,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 420-3, 1층 101호

용도: 다세대주택

토지면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.64㎡ (약 17.13평)

건물 제시외면적: 1.40㎡ (약 0.42평)

건물구조: 벽돌조, 철근조, 철근콘크리트조 스라브, 스라브위기와지붕 지하1층, 지상4층 다세대주택 중 제1층 제101호

사용승인일: 1988년 4월 11일

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보, 제시외 건물(5-1) 포함, 일부 외부 확장공사 추정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "제주동여자중학교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 일부 소규모 점포 등이 혼재한 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스노선 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017년 8월 4일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을3)

기타 권리:

* 근저당권공동담보목록 (을4) 이태우: 200,000,000원

* 임의경매 (갑4) 이태우: 159,779,672원 (본건 경매 개시권리)

* 가압류 (갑5) 농협은행주식회사: 23,899,839원

* 가압류 (갑5) 농업협동조합중앙회: 135,432,413원

* 가압류 (갑6) 농업협동조합중앙회: 43,678,712원

* 가압류 (갑6) 구좌농업협동조합: 48,988,065원

* 가압류 (갑7) 제주신용보증재단: 30,000,000원

* 임의경매 (갑8) 농협은행 (2025타경1573): 중복 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한영일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 11일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 불명확함)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 일도이동 지역은 주거지대와 상업시설이 혼재된 도심 지역으로, 주변에 학교, 편의시설, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

4.2. 건물 현황

건축물대장 상 본 건물(420-3번지)은 지하 1층, 지상 4층 규모의 다세대주택이며, 총 8세대가 거주 가능한 것으로 파악됨. 본건은 1층 101호임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 제주동여자중학교, 제주중앙여자고등학교 등 인근 위치

* 교통: 다수의 시내버스 노선 운행, 버스정류장 인근 위치

* 상업시설: 소규모 점포 및 근린생활시설 혼재

5.2. 주변 환경

주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기/현황 불일치

* 제시외 건물(목록 5-1) 포함: 벽돌조 판넬지붕 단층 다용도실 7.9㎡는 101호 확장 추정.

* 일부 외부로 확장공사가 이루어진 것으로 보임. (정확한 사항은 현장 확인 필요)

6.2. 권리상 위험

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재: 지상권의 내용(존속기간, 범위, 소유자 등)이 불명확하여 인수 시 재산상 손해가 발생할 수 있으므로, 반드시 사전에 정확한 내용을 확인해야 함.

6.3. 토지 이용 제한

* 토지이용계획 상 일부 지역은 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등에 저촉될 수 있음. (다만, 이는 주로 토지감정평가서의 기호1,4 관련 내용으로, 본건 구분건물의 토지 지분과는 직접적인 연관성이 낮을 수 있으나 참고 필요)

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 일도이동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 권리관계상 임차인의 대항력 없는 점은 긍정적이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 큰 위험 요소이므로, 사전에 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임. 제시외 건물 포함 및 외부 확장 공사 추정 부분은 현황 파악이 필요함.

8. 투자 포인트

* 제주시 일도이동 역세권(버스노선)에 위치하여 주거 선호도 및 환금성 기대 가능.

* 인근에 학교 및 편의시설이 있어 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정평가액 113,600,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 매매 사례(도원빌라, 62.335㎡, 2002년식, 120,000,000원)와 본건의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됨.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 상당한 위험 요소로 작용하므로, 입찰 시에는 해당 지상권의 상세 내용을 면밀히 확인한 후, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

* 보수적 관점에서의 예상 입찰가: 감정가 대비 90~100% (약 102,240,000원 ~ 113,600,000원)

* 적극적 관점에서의 예상 입찰가: 감정가 대비 100~110% (약 113,600,000원 ~ 124,960,000원)

상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 지상권 등 미확인 리스크 해소 여부에 따라 변동될 수 있음.

본건의 경우, 지상권에 대한 명확한 정보 확인 없이는 섣부른 고가 입찰은 위험할 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.