나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31418 [4] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1959 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재‘남주고등학교’서측 근거리[기호(1~5)], 서귀포시 남원읍 위미리 소재 '위미항' 북동측 인근[기호(6)]에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모점포 및 일반음식점[기호(6)], 농경지[기호(1~5)] 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2,4): 본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통 사정 보통임. 기호(6): 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지로서, 도로임. 기호(2,4): 부정형 평지로서, 건부지로 이용중임. 기호(6): 부정형 평지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 도로이며, 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(2,4): 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(6): 서측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2,4): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 기호(6): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축 계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임. -.기타 기호(6)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임. 기호(5): 경령철골구조 판넬위슁글지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(3,5): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 7, 9 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경31418 (4)

* 감정가: 679,342,600원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1959

* 토지 면적: 2,872.00㎡ (약 868.82평)

* 토지 이용: 감정평가서상 기호(1)은 도로, 기호(2,4)는 건부지로 이용 중이며, 기호(6)은 나지로 이용 중임.

* 건물 면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

* 건물 용도: 창고시설

* 건축 연도: 1993년 04월 01일 사용 승인

* 구조: 시멘트블록조, 슬레이트 지붕 단층

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 7, 9 (미제출 시 매수신청보증금 미반환)

* 제시외 물건 포함 평가: 과수목(감귤나무 등), 활잡목, 돌담, 잡석, 휀스 등은 토지 평가에 포함됨.

* 총 채권액: 약 14,313,056,751원 (등기부등본 상 기재된 채권 총액)

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 '남주고등학교' 서측 근거리 (기호 1-5), 서귀포시 남원읍 위미리 소재 '위미항' 북동측 인근 (기호 6)에 위치함.

* 주위 환경: 단독주택, 소규모 점포, 일반음식점, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 차량 접근성: 본 건까지 차량 접근 가능함.

* 대중교통: 근거리에 정기버스 노선이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

* 기호(1): 본 건이 도로이며, 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함.

* 기호(2,4): 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함.

* 기호(6): 서측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접함.

* 지역 지구: 자연녹지지역 (기호 1-5), 제2종일반주거지역 (기호 6)

* 주요 제한 사항:

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축법상 도로 (기호 1)

* 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 (기호 6)

3. 권리분석

* 총 채권액: 약 14,313,056,751원

* 말소기준권리: 2015년 10월 05일 접수된 광주은행 근저당권 (을8)으로 판단됨.

* 소멸 여부: 기재된 대부분의 근저당권 및 가압류, 압류 등은 말소 예정이거나 말소되어 경매 진행 시 소멸될 것으로 보임.

* 총 채권액: (건물만의 별도 채권 총액은 제시되지 않음, 토지 채권 총액에 포함 추정)

* 말소기준권리: 2015년 10월 05일 접수된 광주은행 근저당권 (을6)으로 판단됨.

* 소멸 여부: 기재된 대부분의 근저당권 및 가압류, 압류 등은 말소 예정이거나 말소되어 경매 진행 시 소멸될 것으로 보임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인이 현재 파악된 바로는 없음.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 서귀포시 동홍동은 주거, 상업, 농경지가 혼재된 복합적인 지역 특성을 보임.

* 인근에 학교(남주고등학교)가 위치하여 지역 접근성이 양호하며, 상업 시설도 일부 분포하고 있음.

* 위미항이 인근에 있어 관광 및 물류 이동에 잠재적 이점을 가질 수 있음.

5. 생활정보

* 서귀포시의 주요 기반 시설 접근성이 양호한 편임.

* 단독주택, 점포 등이 혼재된 지역으로 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 농경지가 인접해 있어 자연환경 또한 일부 갖춘 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건 중 일부(목록 7, 9)는 농지로서, 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생할 수 있음. 입찰 전 반드시 해당 관청 확인 및 발급 절차 필요.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 중복병합, 유동화, 공동담보 등으로 채권 총액이 매우 높으며, 등기부상 많은 권리들이 말소되었으나, 혹시 모를 미확인 권리나 특이사항에 대한 면밀한 추가 조사 필요.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 고도지구 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있음.

* 현장 확인 필수: 감정평가서에 명시된 토지 이용 현황(도로, 건부지, 나지) 및 건물 상태, 제시외 물건(과수목, 활잡목, 돌담, 잡석, 휀스 등)의 실제 현황과 공부와의 차이 여부를 반드시 직접 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시의 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건임.

* 감정가는 약 6.8억원이나, 등기부상 채권 총액이 약 143억원에 달하는 매우 복잡한 권리 관계를 지닌 물건임.

* 가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부이며, 이를 간과할 경우 막대한 보증금 손실로 이어질 수 있음.

* 다양한 토지 이용 규제가 존재하며, 실제 현장 조사를 통한 부합 여부 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 관리 및 활용이 용이할 수 있음.

* 서귀포시 동홍동 입지: 제주도의 주요 도시 중 하나인 서귀포시에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 창고시설로서의 활용: 현재 용도인 창고시설로서의 활용 또는 용도 변경을 통한 개발 가능성 존재.

* 교통 및 주변 환경: 차량 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능함.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 물건의 구체적인 현황(건축물 상태, 토지 이용의 제약 및 가능성 등)에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 여부 및 관련 절차의 명확한 확인이 선행되어야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 현재로서는 감정가(679,342,600원)를 참고하되, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.