나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31418 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재‘남주고등학교’서측 근거리[기호(1~5)], 서귀포시 남원읍 위미리 소재 '위미항' 북동측 인근[기호(6)]에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모점포 및 일반음식점[기호(6)], 농경지[기호(1~5)] 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2,4): 본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통 사정 보통임. 기호(6): 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지로서, 도로임. 기호(2,4): 부정형 평지로서, 건부지로 이용중임. 기호(6): 부정형 평지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 도로이며, 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(2,4): 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(6): 서측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2,4): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 기호(6): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축 계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임. -.기타 기호(6)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임. 기호(5): 경령철골구조 판넬위슁글지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(3,5): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-3) 포함
목록 1 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6에 소재하는 단독주택입니다. 사건번호는 제주지방법원 2024타경31418 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 695,341,910원입니다. 매각 대상은 토지 지분과 건물 전체이며, 토지 면적은 1321.00㎡(약 399.58평), 토지 지분은 1180.0412㎡(약 356.97평)입니다. 건물 면적은 99.84㎡(약 30.20평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다. 본 경매는 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 지분매각 등의 특이사항이 있으며, 제시외 건물(2-1 내지 2-3)을 포함하여 일괄 매각됩니다. 건물(3)은 경량철골구조 판넬지붕 단층의 단독주택으로, 건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 사용승인일은 2013년 7월 25일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 남주고등학교 서측 근거리에 위치합니다 (기호 1~5). 또한, 서귀포시 남원읍 위미리 위미항 북동측 인근에도 관련 토지가 있는 것으로 파악됩니다 (기호 6). 주변으로는 단독주택, 소규모 점포, 일반음식점 등이 혼재되어 있으며, 일부 농경지도 분포합니다. 차량 접근은 가능하며, 근거리에 정기 버스 노선이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 부정형으로, 일부는 도로, 일부는 건부지, 일부는 나지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 본 건이 도로이며, 북동측으로 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로에 접하고, 기호 6 토지는 서측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 중로2류, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 총 채무액은 약 2,403,546,358원입니다. 말소기준권리는 2015년 8월 10일 접수된 광주은행의 근저당권입니다. 본 건은 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리관계가 설정되어 있으며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 임차인이 존재할 경우 대항력 여부, 보증금 및 차임 등 상세 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 인접한 지역(서홍동)에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

- '이음빌리지' (연립주택, 2023년 건축): 전용면적 84.18㎡(약 25.46평) 규모의 주택이 2026년 7월에 42,000만원(4.2억원)에 거래되었습니다.

- '동덕주택' (연립주택, 1986년 건축): 전용면적 51.653㎡(약 15.62평) 규모의 주택이 2026년 7월에 12,300만원(1.23억원)에 거래되었습니다.

본 건은 단독주택으로, 연립주택인 위 사례들과 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 본 건의 넓은 토지 면적(1321.00㎡)과 감정가(6.95억원)를 고려할 때, 토지 가치가 높게 평가되었음을 알 수 있습니다. 최근 신축 연립주택의 높은 거래가격을 통해 해당 지역의 부동산 시장 가치가 높다는 것을 간접적으로 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서귀포시 서홍동에 위치하여 서귀포시의 생활 인프라를 이용하기 편리합니다. 남주고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 소규모 점포 및 음식점 등이 있어 일상생활 편의시설 접근이 용이합니다. 농경지가 혼재된 지역이라 일부는 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 지분 소유자와의 관계, 토지 이용 및 개발 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 총 채무 총액이 24억원을 초과하여 매우 높은 편이므로, 낙찰 후 재정적인 부담이나 복잡한 권리관계에 대한 주의가 요구됩니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 일부 지역은 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복 사건 및 병합: 다수의 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 서홍동이라는 좋은 입지에 넓은 토지를 보유한 단독주택입니다. 최근 주변 연립주택의 높은 거래 가격을 볼 때, 본 건의 잠재적 가치는 충분히 있다고 판단됩니다. 그러나 토지 지분 매각, 매우 높은 총 채무액, 미확인된 임대차 관계 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한다면 투자 가치를 발견할 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시 핵심 지역에 위치한 넓은 토지: 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 기대.

* 단독주택으로서의 쾌적성: 개인 주거용 또는 임대 사업용으로 활용 가능.

* 감정가 대비 유찰 가능성: 경매 진행 과정에서 가격 하락 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회 모색.

* 최근 거래 사례를 통한 시장 가치 확인: 주변 부동산 시장의 활성화로 인한 잠재적 가치 상승 요인.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 695,341,910원입니다. 최근 인근에서 거래된 신축 연립주택(84.18㎡)이 4.2억원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 토지 가치가 상당함을 알 수 있습니다. 다만, 토지 지분 매각, 높은 총 채무액, 임대차 관계 미상 등의 위험 요소를 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 감정가의 약 80% 수준인 550,000,000원에서 650,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 다만, 본 물건의 복잡한 권리 관계와 지분 매각 특성을 고려하여, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 분석을 재확인하고, 전문가의 도움을 받아 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.