나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31418 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재‘남주고등학교’서측 근거리[기호(1~5)], 서귀포시 남원읍 위미리 소재 '위미항' 북동측 인근[기호(6)]에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모점포 및 일반음식점[기호(6)], 농경지[기호(1~5)] 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2,4): 본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통 사정 보통임. 기호(6): 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지로서, 도로임. 기호(2,4): 부정형 평지로서, 건부지로 이용중임. 기호(6): 부정형 평지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 도로이며, 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(2,4): 북동측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(6): 서측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2,4): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 기호(6): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축 계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임. -.기타 기호(6)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임. 기호(5): 경령철골구조 판넬위슁글지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(3,5): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31418 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6-1

용도: 단독주택

감정가: 528,304,000원

토지면적: 827.00㎡ (약 249.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 91.04㎡ (약 27.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경우

채권자: 광OOOOOO (광주은행으로 추정)

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 '남주고등학교' 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 점포, 일반 음식점, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지는 부정형의 완경사지(도로) 및 부정형 평지(건부지, 나지)로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 기호(1)의 경우 본건이 도로이며 북동측 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로에 접합니다. 기호(2,4)는 북동측 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호(6)은 서측 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축법상 도로 (도로 일부 포함)

* 기호(2,4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역

* 기호(6): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

본 경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인 윤준현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-25, 대항력 없음.

- 임차인 이미미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-25, 대항력 없음.

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 을8 근저당권 (광주은행, 2018-05-18, 금80,400,000원)

- 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 5,521,485,389원

- 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

본건은 서귀포시 서홍동에 위치하며, 주변에 단독주택, 소규모 점포, 일반 음식점 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 최근 인근 연립주택 매매 사례를 보면, 2023년 준공된 '이음빌리지'(연립, 84.18㎡)가 2026년 7월 42,000만원에 거래되었습니다. 또한, 1986년 준공된 '동덕주택'(연립, 51.653㎡)은 2026년 7월 12,300만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 대지면적 827㎡와 건물면적 91.04㎡를 포함하고 있습니다. 감정가 528,304,000원은 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보이며, 주변 단독주택 시세와 비교 분석 시 토지 면적의 중요성이 클 것으로 판단됩니다. 농경지 등 다양한 용도의 토지가 혼재된 지역 특성상, 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '남주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 서귀포시의 주요 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 남주고등학교가 근거리에 위치합니다. (검색 결과, 서귀포고등학교, 서귀포중학교 등도 인근에 위치)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 근거리에 정기 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 서귀포 시내와 인접하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 서귀포 매일올레시장, 중정로 등이 근거리에 있어 쇼핑 및 먹거리 이용이 편리합니다.)

* 여가: 주변에 칠십리시공원, 소왕물 등 자연 경관을 즐길 수 있는 장소가 있습니다. (검색 결과, 들렁모루 등 자연 휴식 공간도 존재합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 다수의 채권자 및 가압류/압류 설정으로 인해 권리 분석이 복잡하며, 경매 진행 과정에서의 변수 가능성을 내포합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 고도지구 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 건축법상 도로 일부 포함으로 건축 시 유의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 기호(6) 토지는 농지로 판단되며, 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 서홍동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(827㎡)이 장점입니다. 남주고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 서귀포 시내의 각종 편의시설 이용도 용이합니다. 다만, 다수의 채권 설정 및 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 보유하고 있습니다. 2026년 7월 인근 연립주택의 실거래가격을 고려할 때, 본 건의 감정가는 토지 가치를 상당 부분 반영하고 있는 것으로 보입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명도 및 개발 가능성 등을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 827㎡의 넓은 토지 면적은 향후 재건축, 증축 또는 개발 시 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 양호한 입지: 남주고등학교 인근의 주거지로서 교육 환경이 우수하며, 서귀포 시내 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 권리 분할 없이 취득 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 지역 개발 계획 및 토지 이용 계획 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 528,304,000원입니다. 최근 인근 연립주택 실거래가(42,000만원~12,300만원)와 본건의 넓은 토지 면적을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 권리 관계의 복잡성과 토지 이용 제한 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준으로, 약 475,473,600원 ~ 554,719,200원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.