나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1701 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 217 101동 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암개척단지" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남동측 원거리에 평화로(1135번지방도)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,2) : 인접도로와 대체로 등고완만한 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호 (1,2) : 남서측으로 폭 3m 내외의 (막다른)콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심 의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "제주관광대학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지가 주를 이루며 일부 주택 및 숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 북서측 근거리에 평화로(1135번지방도)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위리얼징크지붕 단층 내 제1층 제102호로서, (사용승인일자 : 2023.12.13) - 외벽 : 스타코마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 사무소이며, 상부에 다락이 소재합니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 등기사항전부증명서상 전세권설정되어 있습니다.

물건 비고

제시외 건물(3-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1701 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 217 101동 제1층 제102호

* 용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

* 감정가: 323,100,000원

* 토지 면적: 235.00㎡ (약 71.08평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 66.55㎡ (약 20.13평)

* 건물 제시외 면적: 0.50㎡ (매각 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한라새마을금고

* 건물 사용승인일: 2023년 12월 13일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리에 위치하며, 주위는 농경지가 주를 이루고 일부 주택 및 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다. 북동측 근거리에 제주관광대학교가 소재하고 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 북서측 근거리에 평화로(1135번지방도)가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 및 건물

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 자루형으로 근린생활시설 및 숙박시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 단층 건물로, 내부에는 다락 공간이 있습니다.

* 도로 상태

본건은 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 5일 접수된 한라새마을금고의 근저당권 (을2)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

본건은 선순위 전세권 (을1)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 전세권 설정자: 주식회사모트모트

* 전세금액: 250,000,000원

* 설정일자: 2023년 12월 29일

* 기타 권리

이후에 설정된 근저당권 (을2), 압류 (제주세무서장, 제주특별자치도, 국민건강보험공단) 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액

말소 예정 채권 총액 및 인수되는 전세권을 합한 금액은 약 575,000,000원입니다 (근저당 325백만원 + 전세권 250백만원).

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 지역 특성

본건은 제주 서부의 인기 지역인 애월읍에 위치하며, 주변으로 농경지, 주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능한 지역입니다. 제주관광대학교 인근으로 유동 인구 유입 가능성이 있습니다.

* 건물 용도

건물은 공부상 사무소로 등재되어 있으나, 제2종근린생활시설로 분류되며 상부에 다락 공간이 있어 활용도가 높을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교육 시설

가까운 거리에 제주관광대학교가 있어 관련 종사자나 학생들을 대상으로 한 서비스업의 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 접근성

평화로(1135번지방도)와 인접하여 제주 시내 및 다른 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

* 주변 환경

자연경관이 좋은 애월읍에 위치하며, 인근에 농경지가 많아 비교적 조용한 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수 부담

2억 5천만원 상당의 선순위 전세권을 낙찰자가 그대로 인수해야 하므로, 이는 총 투자금액에 직접적인 부담으로 작용합니다.

* 제시외 건물 포함

면적 0.50㎡의 제시외 건물이 매각물건에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안(철거, 원상복구 등)을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성

임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 제주 애월읍에 위치한 신축 상가 물건으로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 5천만원에 달하는 선순위 전세권 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 다수의 토지 이용 규제와 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 사항이 있습니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 12월 사용승인된 비교적 새로운 건물입니다.

* 애월읍 입지: 관광객 및 거주자 수요가 있는 제주 애월 지역에 위치합니다.

* 다목적 활용 가능성: 제2종근린생활시설 및 숙박시설 부지로 활용 가능하며, 다락 공간을 활용한 부가 가치 창출이 기대됩니다.

* 제주 부동산 시장: 제주도 내 부동산에 대한 장기적인 투자 관점을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 전세금액 250,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰자가 실질적으로 부담하는 총 비용은 입찰가와 인수하는 전세금을 합한 금액이므로, 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 본건의 감정가는 323,100,000원이며, 인수되는 전세권 금액을 감안하여 시장 가치 및 수익률을 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.