나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8128 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제14동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 ""납읍보건진료소"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 농경 및 주택지대로서 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 중산간서로(지방도 1136호선)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 단지 내 폭 약 4~5m의 내부도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)~(4) 공히 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2020.07.22)

- 외벽 : 스타코 마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (2)~(4) : 공히 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외(6-1) 포함
목록 6은 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8128 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제14동

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정가: 453,197,000원

토지면적: 총 9,842.00㎡ (약 2,977.2평) 중 해당 지분 434.0322㎡ (약 131.3평)

건물면적: 99.11㎡ (약 30.0평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각 (일괄매각, 목록 6은 지분매각 포함, 제시외 물건(6-1) 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리 근저당권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍보건진료소' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 농경 및 주택지대로서 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 중산간서로(지방도 1136호선)가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 단지 내 폭 약 4~5m의 내부도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2021년 09월 02일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 688,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 220,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2023-08-23, 배당신고일자 2023-08-23. 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 220,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자 2022-03-07, 배당신고일자 2023-08-23. 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-29. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요: 없음.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시장 동향: 제주 애월읍 납읍리 일대는 자연환경이 뛰어나고 관광객 및 거주자들에게 인기가 높은 지역입니다. 타운하우스 및 단독주택 거래가 활발하며, 신축 건물에 대한 수요가 꾸준합니다. 최근 제주도 부동산 시장은 지역별, 상품별로 차이는 있으나 전반적으로 안정세를 보이고 있습니다.

유사 물건 거래 사례: 본건과 유사한 시기에 준공된(2020년) 애월읍 납읍리 일대 타운하우스의 경우, 건물 면적 약 30평대에 대지 지분 포함 시 3억 5천만 원부터 5억 5천만 원까지 다양한 가격대에 거래된 사례가 있습니다. 특히, 본건과 동일한 주소지를 공유하는 '팔라티노애월' 타운하우스 관련 경매 정보에서 2020년 준공된 29평 건물, 143평 토지 지분 물건이 2억 3천만 원대에 감정된 사례가 있으며, 이는 본건의 감정가(4억 5천여만 원)와 비교 시 다소 차이가 있습니다. 이는 감정 시점 및 물건별 특성 차이에 기인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 지방도 1136호선과 인접하여 차량 이동이 편리합니다. 제주국제공항까지 차량으로 약 40분 거리에 위치합니다.

편의시설: 본건 인근에 편의점, 하나로마트, 다이소 등이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 애월읍 소재의 다양한 카페, 맛집, 상점들도 인근에 분포하고 있습니다.

교육시설: 본건 인근에는 납읍초등학교가 소재하며, 귀일중학교, 애월고등학교 등도 통학 가능 거리에 위치합니다.

혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 제주도 전역에서 폐기물 소각 시설 유치 경쟁이 있었던 사례가 있으나, 본건 지역과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각 관련: 본건은 토지 지분 매각이 포함되어 있어, 다른 토지 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있습니다.

제시외 물건: '제시외(6-1)' 물건이 일괄 매각에 포함되어 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 물건 내용을 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

토지이용계획 제약: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인들이 대항력이 없으나, 배당신고를 마친 상태이므로 배당 절차에 따라 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위에 따라 일부 금액을 회수하지 못하는 경우 명도에 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

단지 내 도로: 단지 내 내부도로(폭 약 4~5m)에 접하고 있으므로, 해당 도로의 지분 및 이용에 관한 사항을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍 납읍리의 타운하우스로, 2020년 신축되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 모든 등기상 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 입지 조건상 관광 및 거주 지역으로서의 매력이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점과 환경 관련 토지이용계획상의 제약은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

제주도 애월읍이라는 관광 및 주거 선호 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2020년 사용 승인된 신축 건물로, 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건으로, 낙찰 후 권리상의 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

타운하우스 단지의 일부로서, 유사 단지 내에서 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 제주 애월읍 타운하우스 매물들이 3억 5천만 원에서 5억 5천만 원 범위에서 거래되고 있습니다. 본 건의 감정가는 4억 5319만 7천 원으로, 이는 최근 거래 사례들의 중간값 수준입니다.

다만, '팔라티노애월' 단지 내 유사 물건이 2억 3천만 원대에 감정된 사례도 있어, 해당 단지의 개별적인 시세 추이나 경매 특성, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

수익형 부동산으로 활용하거나 실거주 목적을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

추천 입찰가 범위: 4억 2천만 원 ~ 4억 7천만 원

(본 입찰가는 일반적인 시세 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 최신 시장 동향 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.