나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8128 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제9동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 ""납읍보건진료소"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 농경 및 주택지대로서 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 중산간서로(지방도 1136호선)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 단지 내 폭 약 4~5m의 내부도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)~(4) 공히 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2020.07.22)

- 외벽 : 스타코 마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (2)~(4) : 공히 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외(5-1) 포함
목록 5는 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8128 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제9동

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정가: 564,837,000원 (약 5억 6,484만원)

토지총면적: 9,842.00㎡ (약 2,978평)

매각 토지지분: 648.5878㎡ (약 196평)

건물면적: 99.11㎡ (약 30평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화원새마을금고 (경매 신청 채권자)

건축일자: 2020년 7월 22일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 "납읍보건진료소" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 농경 및 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 중산간서로(지방도 1136호선)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

* 토지: 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용 중입니다.

* 도로: 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 단지 내 폭 약 4~5m의 내부도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 2일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (552,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(엠씨아이대부주식회사 근저당), 을2(서미현 근저당), 갑6(화원새마을금고 임의경매개시결정) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다. 소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑3)는 말소되지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (본건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 732,000,000원 (등기부상 기재된 근저당권 합계)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 제주 서부 지역의 관광 및 주거 중심지로, 점진적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 애월읍 납읍리는 자연 친화적인 환경을 바탕으로 최근 몇 년간 주거 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

* 주변 시설: 본건은 납읍보건진료소 인근에 위치하며, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

* 향후 전망: 제주도의 지속적인 관광 수요와 생활 인프라 개선으로 인해 주거 가치가 유지될 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 토지 지분 매각이라는 특수성은 상권 가치 및 향후 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 납읍보건진료소가 있으며, 일부 근린생활시설이 분포합니다.

* 교통: 지방도 1136호선을 통해 제주시내 및 도내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

* 교육시설: 제주납읍초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 토지 지분 매각입니다. 전체 토지(9,842.00㎡) 중 648.5878㎡(약 6.6%)의 지분만 매각 대상입니다. 건물(99.11㎡) 전체에 대한 소유권은 취득하나, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 토지 지분 소유자들과의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. 이는 재산권 행사 및 향후 거래 시 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 물건: 일괄매각에 제시외 물건(목록 5-1)이 포함되어 평가되었으므로, 명도 시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 임대관계 미상: 임차인이 있는 경우, 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없으나, 실제 점유 관계에 대한 현황 조사가 필수적입니다.

* 토지 이용 계획 제한: 계획관리지역 외 다수의 환경보전 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 토지 지분 매각이라는 중대한 하자가 존재합니다. 전체 토지 면적의 약 6.6%에 해당하는 지분만 매각되므로, 건물 소유권과 별개로 토지에 대한 완전한 권리 행사에 심각한 제약이 따릅니다. 이는 본 물건의 투자 가치 및 환금성에 치명적인 영향을 미치는 요소입니다. 감정가는 5.6억 원 수준이나, 토지 지분 문제로 인해 실제 시장 가치는 이에 미치지 못할 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 단독주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 제주 애월읍의 자연 친화적인 환경 속에 위치하고 있습니다.

* 이론적 잠재 가치: 만약 토지 지분 문제가 원만히 해결되거나, 토지 소유자 간의 협의가 원활히 이루어진다면 가치 상승의 여지가 있으나, 이는 매우 낮은 가능성입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 564,837,000원 (약 5억 6,484만원)

시장 분석:

제주 애월읍 납읍리 지역의 단독주택 및 타운하우스 시세는 건축 연도, 토지 면적, 건축 상태 등에 따라 폭넓게 분포하고 있습니다. 99㎡(약 30평) 규모의 신축 단독주택은 4억 원에서 8억 원 이상까지 거래될 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 전체 토지 면적(9,842㎡) 대비 6.6%의 지분 매각이라는 점이 가장 큰 문제입니다. 전체 토지의 시장 가치를 ㎡당 120만 원으로 가정 시, 총 토지 가치는 약 118억 원에 달하지만, 지분 매각은 소유권 분쟁 및 관리의 어려움으로 인해 그 가치가 대폭 하락합니다.

건물 자체의 가치를 약 6천만 원으로 추정하고, 토지 지분 가치를 시장에서 거래 가능한 수준으로 매우 보수적으로 평가할 때, 본건의 잠재적 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 토지 지분으로 인한 리스크를 고려하면, 입찰가는 감정가의 60%~70% 수준에서 결정되는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 약 3억 6천만 원 ~ 3억 9천만 원 수준으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 367,144,050원 (감정가의 약 65%)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 토지 지분 매각의 위험성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.