나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [7] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주107호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주107호

신주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1 (구좌읍 월정리)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕, 지하1층, 지상3층 건물 중 제3층 주107호

주용도: 본건은 다세대주택으로 이용중이나, 건물 전체의 주용도는 제2종근린생활시설(일반음식점) 포함.

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 181,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (따라서 입찰가 산정 시 인수되는 보증금 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 아름다운 월정리 해변과 인접하여 관광객들에게 인기가 많은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 다수의 근저당권 및 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 제주지방법원 2025타경8201 경매개시결정(갑12)이 말소기준권리가 되므로, 매각으로 인해 해당 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,771,444,649원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

임차인 현황에 대한 정보가 더 상세히 제공되지 않아, 실제 점유 관계에 대해서는 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 존재할 경우, 보증금 외에 대항력 유무 및 차임 등에 대한 미상 정보가 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

본 건물(머먹젠)의 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 일부는 다세대주택으로 이용됩니다. 본건인 주107호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하고 있으며, 월정리 해변 인근으로 카페, 식당, 숙박시설 등 관광객을 위한 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 여러 제한사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

월정리 해변 인근으로 다양한 카페, 음식점, 소품샵 등 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 마트, 병원 등은 인근 중산간 지역이나 제주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33번지 인근 지역에 대한 검색 결과, 주로 월정리 해수욕장, 카페거리, 다양한 음식점, 숙박시설 등이 언급되었습니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 유동화물건이며 공동담보로 묶여 있어 복수의 채권이 존재했음을 시사합니다. 그러나 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 자체로 인한 직접적인 인수 위험은 낮습니다.

6.2. 건물 및 토지 관련 리스크

토지이용계획에 따른 다양한 규제(가축사육제한, 경관보전, 생태계보전 등)가 있어 향후 건축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

- 임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이지만, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 미상 정보 존재 여부에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

- 건물 노후도 및 유지보수: 철근콘크리트 구조이나, 건축 연도(사용승인 2018년 1월 15일) 대비 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 현장 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 동부의 인기 관광지인 월정리 해변 인근에 위치한 다세대주택입니다. 아름다운 자연환경과 풍부한 관광 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 지역입니다. 건물은 제2종근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 복합 용도이며, 본건은 3층 주107호입니다. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸되므로 복잡하지 않으나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 월정리 해변 인근: 제주 동부 핵심 관광지로 높은 임대 수요 및 관광객 유치 용이.

- 편리한 접근성: 차량 접근 및 대중교통 이용이 비교적 편리함.

- 풍부한 편의시설: 주변 관광 인프라 및 상업시설 발달.

- 매각으로 권리 소멸: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸되어 안전한 등기부 현황.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 181,000,000원입니다. 본 물건은 월정리라는 입지적 장점과 소형 면적(건물 약 8.84평)을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 주변의 유사한 다세대주택 또는 소형 빌라 매매 사례를 종합적으로 분석하고, 현재 시장 상황 및 본건의 상태(내부 마감, 관리 상태 등)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 월정리 지역의 소형 빌라 또는 다세대 주택은 위치 및 상태에 따라 평당 1,500만원에서 2,500만원 이상까지 거래되는 사례가 있습니다. 본건의 전용면적 29.22㎡(약 8.84평)를 기준으로 보수적으로 평당 1,800만원~2,200만원을 적용 시, 159,000,000원에서 194,000,000원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 유동화물건이며 공동담보로 묶여 있던 점, 그리고 다수의 채권이 설정되었던 점을 감안할 때, 일반적인 경매 물건보다 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 181,000,000원을 기준으로, 권리 소멸로 인한 안정성과 월정리 해변 인근이라는 입지 프리미엄을 감안하여 155,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 시세 대비 약 85%~97% 수준이며, 세부적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.