나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [8] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주108호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (8)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주108호

신 주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1 (구좌읍 월정리)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 301,000,000원

토지면적: 61.57㎡ (약 18.62평)

토지지분: 61.57㎡ (약 18.62평)

건물면적: 48.44㎡ (약 14.65평)

건물지분: 48.44㎡ (약 14.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

건축물 용도: 본건(주108호)은 다세대주택이며, 건물 전체는 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 다세대주택으로 이용 중임.

준공일: 2018년 1월 15일

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1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리에 소재하며, "월정리복지회관" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있음.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 1일 접수된 농협은행의 근저당권 (을4)임.

* 본 경매물건과 관련하여 등기부상 채권 총액은 3,771,444,649원임.

* 소유권 보존 등기: 2018년 1월 29일 (엄성운)

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 2건 (농협은행, 김정진)

* 가압류 5건 (농협은행, 제주은행, 신제주신협, 제민신협, 애월신협)

* 압류 2건 (제주특별자치도, 제주세무서장)

* 임의경매개시결정 (농협은행)

* 모든 을구 권리 및 갑구의 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

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1.3. 상권분석

* 본 건물은 관광객과 지역 주민이 공존하는 월정리 지역에 위치하며, 1층에는 일반음식점으로 활용 가능한 제2종근린생활시설이 있음.

* 인근에 카페, 식당, 기념품 가게 등 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 밀집해 있으며, 지역 주민을 위한 편의점, 마트 등도 분포함.

* 본건(3층 주108호)은 주거 용도로 이용되는 다세대주택으로, 상업시설과의 직접적인 경쟁보다는 안정적인 주거 환경을 제공하는 위치임.

* 주변 다세대주택 및 근린생활시설의 임대 시세는 지역 수요에 따라 변동성이 있으나, 월정리라는 입지적 이점을 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있음.

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1.4. 생활정보

* 본건은 "월정리복지회관" 남동측 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 용이함.

* 도보 거리에 편의점, 다양한 종류의 카페 및 음식점이 있어 생활 편의성이 높음.

* 인근 해변(월정리 해변)까지 차량 또는 도보로 접근 가능하며, 해양 레저 및 휴식을 즐길 수 있는 환경임.

* 초등학교, 중학교 등 교육 시설은 차량 이동이 필요하며, 제주시내 병원 및 종합 병원 이용 시에는 차량으로 이동해야 함.

* 주변에 혐오시설에 대한 특이사항은 보고되지 않았음.

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1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등의 규제를 받음. 이러한 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

* 본 건은 유동화물건이자 공동담보 물건으로, 자산유동화전문회사 등을 통해 경매가 진행되고 있음. 이는 채권 회수를 위한 절차 진행임을 시사함.

* 건축물대장상 건물 전체의 용도는 제2종근린생활시설 및 다세대주택이나, 본건(주108호)은 다세대주택 용도로 분류되어 있으므로, 실제 이용 상태와 공부상 현황을 반드시 확인해야 함.

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1.6. 종합 의견

* 제주 동부의 유명 관광지인 월정리 해변 인근에 위치한 집합건물임.

* 건축물은 근린생활시설과 다세대주택으로 구성된 복합 용도이며, 본건은 3층의 다세대주택 유닛임.

* 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없음.

* 토지이용계획상 환경 보호 및 개발 관련 규제가 많아 신규 개발에 제약이 따를 수 있으나, 현재의 용도대로 이용하는 데는 문제가 없어 보임.

* 관광지라는 입지적 장점을 활용한 임대 수익 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

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1.7. 투자 포인트

* 제주 관광의 핵심 지역인 월정리 해변과 가까워 높은 잠재적 가치를 지님.

* 건물 내 상가(일반음식점)와 주택이 함께 있어 다양한 수익 창출 모델 적용 가능.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 소유권까지 확보할 수 있음.

* 향후 관광 수요 증가 및 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 301,000,000원임.

* 주변 월정리 지역의 유사 면적(약 48.44㎡, 14.65평) 다세대주택의 최근 매매 시세는 약 260,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 조사됨. (이는 건물 연식, 상태, 정확한 위치 등에 따라 달라질 수 있음)

* 본 건은 관광지 인근이라는 입지적 장점에도 불구하고, 다수의 채권 관계 및 토지 이용 규제 사항 등을 고려해야 함.

* 따라서, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준인 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안함.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 본건에 대한 세밀한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.