나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [5] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주103호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설이나, 본건은 다세대주택으로 이용중)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

토지지분: 37.36㎡ (약 11.30평)

건물면적: 29.22㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.22㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "월정리복지회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 월정리는 제주의 아름다운 해안 지역으로 관광객과 거주자 모두에게 인기가 있는 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건은 등기부등본상 여러 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 상태로 파악됩니다. 말소기준권리는 2018년 2월 1일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권(을4)이며, 경매개시결정 등기(갑12) 이전의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2018-01-29)

* 근저당 (을4, 농협은행, 2018-02-01, 말소기준권리)

* 근저당 (을6, 김정진, 2018-02-05, 말소)

* 가압류 (농협은행, 2023-04-12, 말소)

* 가압류 (제주은행, 2023-05-19, 말소)

* 가압류 (신제주신협, 2023-06-07, 말소)

* 가압류 (제민신협, 2023-06-22, 말소)

* 압류 (제주세무서장, 2023-07-05, 말소)

* 가압류 (애월신협, 2024-04-25, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-05-22, 말소)

* 압류 (제주특별자치도, 2024-05-30, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑12, 농협은행, 2025-06-02, 말소)

총 등기부채권액은 3,771,444,649원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자는 임차권에 대해 인수할 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-26

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 월정리 지역은 아름다운 해변과 특색 있는 카페, 맛집 등으로 유명한 제주의 대표적인 관광지 중 하나입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 관광객 수요와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다. 본건 건물 내 일부 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되고 있으며, 다세대주택으로도 이용되고 있어 복합적인 상권 기능을 가집니다. 다만, 직접적인 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 시세 정보는 구체적으로 파악되지 않았습니다. 일반적인 제주 지역의 아파트 및 빌라 시세는 지역별, 건물별로 편차가 크지만, 최근 몇 년간 꾸준한 상승세를 보였습니다. 구좌읍 지역의 토지 거래도 활발한 편이며, 관광객 및 귀농/귀촌 수요로 인해 부동산 가치가 유지되거나 상승하는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 월정리 해변 인근으로 관광 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 제주시 소재 주요 편의시설 접근도 비교적 양호합니다.

* 기반시설: 기본적인 급배수, 위생, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리 절차에 있어 일반 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 제주 지역의 부동산 시장은 관광 수요에 큰 영향을 받으므로, 외부 요인에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 본건 토지는 여러 환경 관련 지구(경관, 생태계, 지하수 등)에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 월정리 지역은 관광지로서 활발하지만, 때로는 과밀화되거나 소음, 교통 문제 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 구좌읍 월정리에 위치한 다세대주택으로, 제주도의 유명 관광지인 월정리 해변 인근에 자리하고 있어 입지적 매력이 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 또한, 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 해당 지역의 부동산 시세 정보가 제한적이므로, 정확한 시세 파악 및 철저한 현장 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 핵심 관광지인 월정리 해변 인근에 위치하여 관광 수요 및 임대 수익률 기대가 가능합니다.

* 권리상 하자가 없어 명확하고 깔끔한 권리 취득이 가능합니다.

* 소형 면적의 다세대주택으로 소액 투자 또는 세컨하우스 활용에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원입니다. 하지만, 해당 물건과 동일한 건물 내 유사 면적의 실거래가 또는 인근 유사 다세대주택의 매매 사례를 직접적으로 파악하기 어렵습니다.

일반적으로 월정리 지역의 부동산은 관광지 프리미엄이 적용되어 시세가 형성되는 경향이 있습니다. 인근 지역의 토지 가격은 평당 100만원대부터 수백만원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 아파트 및 빌라의 실거래가 역시 지역 및 건물 연식에 따라 편차가 큽니다.

이에, 현재 시세 파악이 어려운 점을 감안하여, 감정가 181,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 주변 유사 물건의 시세 정보가 추가적으로 파악된다면 입찰가 산정에 더욱 도움이 될 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준인 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.