나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [9] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주109호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 129,000,000원

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33, 머먹젠 3층 주109호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1)

용도: 다세대주택

토지면적: 26.15㎡ (약 7.91평)

토지지분: 26.15㎡ (약 7.91평)

건물면적: 20.77㎡ (약 6.29평)

건물지분: 20.77㎡ (약 6.29평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크 지붕, 지하 1층, 지상 3층 건물 중 제3층 주109호

건물 사용승인일: 2018년 1월 15일

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2 및 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2018.02.01. 농협은행 근저당)

본 경매물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 농협은행 주식회사 근저당 (2018.02.01. 접수)

* 소유권보존: 엄성운 (2018.01.29. 접수)

* 이후 설정된 모든 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매개시결정 채권자가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 37억 7천만원 수준으로, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회합니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 방

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 명도 대상이 될 수 있습니다. 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수주의 사항

없음

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 구성

건축물대장상 본 건물 '머먹젠'은 제2종 근린생활시설로 허가받았으며, 실제 이용 현황상 일부 호실은 일반음식점으로, 다수 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건 주109호는 다세대주택으로 분류됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

월정리 지역은 제주의 대표적인 관광 명소 중 하나로, 해변을 중심으로 다양한 상업시설과 숙박시설이 밀집해 있습니다. 이러한 입지적 특성상 관광객을 대상으로 하는 임대 수익형 부동산의 가치가 높게 형성될 수 있습니다.

현재 주변 시세는 관련 부동산 정보가 제한적이나, 월정리 해변 인근의 소형 다세대주택 또는 오피스텔의 경우, 최근 실거래가 및 호가를 기준으로 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,500만원에서 2,500만원 이상으로 형성되는 경향을 보입니다. 본건의 전용면적 20.77㎡ (약 6.29평)를 고려할 때, 현재 감정가 129,000,000원은 평당 약 2,050만원 수준으로, 주변 시세와 비교했을 때 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 거래 사례 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 월정리 해변, 카페 거리, 식당 등 다양한 편의 및 관광 시설이 발달해 있어 관광객이나 거주자 모두에게 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 주거환경

단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 조용하면서도 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 생태계보전지구, 경관보전지구, 가축사육제한구역 등 다수의 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축물 증축, 개축, 용도변경 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계 (유동화 및 공동담보)

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 담보 신탁 등의 복잡한 금융 구조가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 경매 절차상 문제는 없으나, 추후 관련 계약 관계 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 내 상가 및 주택 혼재

건물 내 제2종 근린생활시설(일반음식점)과 다세대주택이 혼재되어 있어, 상가 이용에 따른 소음이나 냄새 등 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 구좌읍 월정리라는 우수한 입지 조건을 갖춘 소형 다세대주택입니다. 월정리 지역의 관광 수요를 고려할 때, 소형 숙박시설이나 개인 별장 등으로 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 다수의 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상의 환경 규제와 건물 내 상가 혼재 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광의 중심지인 월정리 해변 인근의 우수한 입지

* 소형 면적으로 투자 부담이 적고, 관광객 대상 단기 임대 수익 기대 가능

* 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 보증금 없음

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 129,000,000원이며, 이는 평당 약 2,050만원 수준입니다. 주변 시세 조사를 통해 본건과 유사한 조건의 소형 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

다만, 월정리 지역의 부동산 시장 상황, 본건의 구체적인 활용 방안(주거용, 임대수익용 등), 그리고 향후 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 과정 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가 수준인 129,000,000원 전후에서 결정될 것으로 보입니다.

투자 성공을 위해서는 철저한 현장 조사와 권리 관계, 지역 시세에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.