나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [6] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주105호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

감정가: 180,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주105호

토지 면적: 37.36 ㎡ (약 11.30 평)

건물 면적: 28.91 ㎡ (약 8.75 평)

용도: 다세대주택 (집합건물)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 관광지로 유명한 월정해변과 가까워 관광객 유동이 많은 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 농협은행의 근저당(2018-02-01, 1,200,000,000원)을 포함하여 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 본 경매 절차(2025-06-02 농협은행 임의경매 개시 결정)로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 3,771,444,649원입니다.

낙찰로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인 정보가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

본 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 본건(주105호)은 3층에 위치한 다세대주택으로, 건물 전체 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)과 다세대주택이 혼합되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

월정리 해변 인근 관광지구에 위치하여 주말 및 성수기에는 높은 유동인구를 기대할 수 있습니다. 주변에 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 지역 주민 및 관광객 수요를 모두 충족할 수 있는 환경입니다. 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 임대 수익과 시세 차익을 동시에 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 월정해변과 가까워 해양 레저 및 휴양 활동을 즐기기에도 용이합니다.

5.2. 기타

제주시 외곽에 위치하지만, 제주 동부 지역의 주요 관광지로서 관광객을 대상으로 한 편의 시설 및 기반 시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 및 개발에 일부 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 정확한 내용은 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 절차상 큰 문제는 없어 보입니다. 공동담보 물건이라는 점은 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본건의 경매 진행이나 결과에 영향을 줄 수 있으나, 본 건 자체의 경매가 진행 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

6.3. 혐오시설 여부

제주시 구좌읍 동복리 일대에 제주환경자원순환센터(쓰레기 소각장 및 매립장)가 위치하고 있으나, 본건 소재지인 월정리와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다. 해당 지역은 오히려 주민 편의시설 확충 등 상생 노력으로 긍정적 사례로 언급되고 있습니다.

7. 종합 의견

제주 월정리 해변 인근의 다세대주택으로, 관광 수요와 지역 주민 수요를 모두 충족시킬 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 명확한 하자가 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가 대비 낙찰가에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하지만, 이는 지역 특성을 반영하는 것으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 월정리 관광지구 내 핵심 입지: 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 권리 분석상 하자 없음: 안전한 명도 및 소유권 확보 가능.

* 상업 및 주거 복합 용도의 잠재력: 다양한 수익 창출 기회.

* 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

매각 대상 물건의 면적(건물 28.91㎡, 토지 37.36㎡)을 고려할 때, 월정리 지역의 부동산 가치와 향후 임대 수익률, 관광지로서의 프리미엄 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

본 경매 물건의 경우, 제시된 JSON으로 제공된 주변 시세 데이터가 없어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 다만, 일반적으로 유사 물건의 경우 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

안전 마진 확보와 경쟁 입찰자 수 등을 고려했을 때, 잠정적인 예상 입찰가 범위는 144,000,000 원 ~ 162,000,000 원으로 추정됩니다.

이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.