나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [4] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주102호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1, 3층 주102호)

건물명: 머먹젠

구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크 마감 지붕

준공일: 2018년 01월 15일

용도: 본 물건(주102호)은 다세대주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 건물 전체 용도는 제2종근린생활시설을 포함하는 복합 용도 건물임.

감정가: 181,000,000원

토지 면적: 37.66㎡ (약 11.39평) (토지 지분)

건물 면적: 29.22㎡ (약 8.84평) (전용 면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33번지, "월정리복지회관" 남동측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제주 동부의 유명 관광지인 월정리 해변과 가까운 편임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 02월 01일 농협은행주식회사 근저당권 (을4)

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 현황 조사 시 특이사항 없음.

* 채권 총액 (등기부 기재): 3,771,444,649원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남하온

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 월정리 지역은 아름다운 해변과 특색있는 카페 거리로 유명한 제주도의 주요 관광지 중 하나임.

* 최근 몇 년간 관광객 증가와 함께 상권이 지속적으로 발달하고 있으며, 관련 근린생활시설 및 숙박 시설이 밀집해 있음.

* 건물 자체에 제2종근린생활시설이 포함되어 있어 상업적 이용 가능성이 있으나, 본건(주102호)은 다세대주택으로 이용 중임.

* 인근으로 단독주택 및 농경지도 혼재되어 있어 주거 환경과 자연 환경이 공존하는 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 제주 시내 및 관광지로의 이동이 가능함. 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 편의시설: 월정리 해변 인근에 다양한 카페, 식당, 편의점 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호함.

* 교육시설: 인근에 월정초등학교 등이 소재하나, 본건과의 접근성은 확인 필요함.

* 의료시설: 제주시내 종합병원과의 접근성은 다소 떨어지나, 인근 지역 의원급 의료기관 이용은 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 혼재: 본건(주102호)은 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 내 제2종근린생활시설 용도의 호실들이 혼재되어 있어 건물 관리 및 이용에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있음.

* 유동화 물건 및 공동 담보: '유동화 물건', '공동 담보' 등의 특수 사항은 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 입찰 전 권리 분석 및 해당 물건에 대한 심층적인 조사가 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 제주 동부의 대표적인 관광 명소인 월정리 해변과 가까운 곳에 위치한 다세대주택 물건입니다.

* 최근 준공된 현대적인 건물(2018년)이며, 소형 면적(약 8.84평)으로 투자 또는 1-2인 가구의 실거주 목적으로 적합할 수 있습니다.

* 비록 현재 등기부 상 모든 권리 관계는 말소 예정이나, '유동화 물건', '공동 담보'와 같은 특수 사항은 추가적인 확인과 주의 깊은 접근을 요구합니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 혼재, 그리고 다양한 공법상 제한 사항을 충분히 인지하고 경매에 임해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 월정리 해변 관광 활성화에 따른 지가 상승 및 임대 수요 기대.

* 약 8.84평의 소형 전용 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능.

* 경매 특유의 시세 대비 저가 매수 기회를 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(20-30㎡)의 다세대주택이 월정리 지역 인근에서 최근 1억 5천만 원에서 2억 2천만 원 사이에서 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건의 감정가는 1억 8천 1백만 원이며, 건물 준공 연도 및 월정리라는 관광지로서의 입지적 가치를 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 100~110%)을 적용하면 1억 8천만 원에서 2억 원 사이에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 다수의 권리 관계가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 유동화 물건 및 공동 담보 등의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8천 5백만 원 ~ 2억 1천만 원 범위 내에서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종적으로 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.