나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주101호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1)

감정가: 223,000,000원 (22,300 만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택

1.3. 건물 정보

건물면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.97㎡ (약 10.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브위 징크지붕

준공일: 2018.01.15

1.4. 토지 정보

토지면적: 46.10㎡ (약 13.94평)

토지지분: 46.10㎡ (약 13.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: '주상용건물' 건부지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 엄성운 (2018-01-29)

근저당: 농협은행주식회사 (2018-02-01, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

근저당: 김정진 (2018-02-05, 720,000,000원)

이 외 다수의 가압류 및 압류 등기 (농협은행, 하나카드, 제주은행, 신제주신용협동조합, 제민신용협동조합, 제주세무서장, 국민건강보험공단, 애월신용협동조합, 제주특별자치도 등)가 존재합니다.

총 등기부채권액: 3,785,501,698원 (37,855 만원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 농협은행주식회사의 근저당권 (2018-02-01 접수)

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서상 지상권 개요 내용은 비어 있음).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 보고된 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 구좌읍 월정리는 제주의 동북부 해안에 위치한 지역으로, 아름다운 해변과 독특한 분위기의 카페거리 등으로 유명한 관광지입니다. 지역적으로 관광, 근린생활시설, 주거, 농업 등이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

월정리 해변 관광지 인근에 위치하여 외부 방문객 유입이 활발하며, 지역 주민을 위한 근린생활시설도 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권 수요는 충족될 것으로 보입니다. 건물 내 일부 호실이 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되고 있어 상업적 가치도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 "월정리복지회관"이 위치하여 주민 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 월정리 해변 상권 내 다양한 카페, 음식점, 편의점 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 본건 소재지인 제주시 구좌읍 월정리 33번지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

주변 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 해당 지역은 구좌읍 내 초등학교, 중학교 등과 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

인근 병원, 의원 등 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 관리 주체의 변경 등으로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보: 본건 외 다른 부동산이 본 채무를 담보하고 있을 가능성이 있어, 경매 절차 및 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 도시계획법상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 가할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적/행정적 리스크

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 이는 경매 낙찰가에 대한 심리적 부담 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 제주의 인기 관광지인 월정리에 위치한 다세대주택으로, 관광객 유입 및 지역 상권 활성화의 이점을 누릴 수 있는 입지입니다. 다만, 복잡한 권리관계(유동화, 공동담보)와 다수의 토지이용 제한사항은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 건물 내부 및 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7.2. 투자 관점

제주 관광 수요와 연계한 임대 수익 또는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. 하지만 높은 채권 총액과 각종 규제는 시세 대비 상당한 할인율을 고려해야 할 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광지 월정리의 매력적인 입지

* 다세대주택 및 근린생활시설 복합 용도의 유연성

* 합리적인 가격에 취득 시 시세차익 기대 가능성

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제주 구좌읍 월정리 33번지 일대 빌라 및 다세대주택 시세 조사 결과, 유사 면적대의 직접적인 거래 사례를 찾기는 어려웠으나, 주변 지역의 빌라 매매가는 3.3㎡당 약 1,000만원에서 1,500만원 선으로 파악됩니다.

본건의 감정가 223,000,000원 (22,300 만원)은 3.3㎡당 약 1,612만원 수준으로, 이는 최근 조사된 시세 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다.

동일 건물(머먹젠) 또는 인접 건물(해맞이해안로 480-1)의 구체적인 시세 정보 확인이 중요하며, 건물 노후도, 층수, 내부 상태 등에 따라 개별 단지의 시세 편차가 클 수 있습니다.

9.2. 권리관계 및 추가 비용 고려

등기부채권 총액이 37,855만원으로 매우 높으나, 이는 본건 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으므로, 명도 비용 외 추가적인 권리 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화물건, 공동담보 등의 특수성으로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

현 시세(3.3㎡당 1,000만원 ~ 1,500만원)를 고려할 때, 본건의 총 면적(약 24.82평) 기준 시장 가치는 248,200,000원 ~ 372,300,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 223,000,000원 (22,300 만원)은 시장 가치 범위 하단에 위치하고 있습니다.

경매 특성상 시세 대비 10~20% 할인된 가격으로 입찰하는 것이 일반적입니다. 본건의 높은 채권 총액과 특수 물건 정보를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하, 즉 200,000,000원 ~ 220,000,000원 (20,000 만원 ~ 22,000 만원) 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 입찰 직전의 시세 변동, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.