나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 105호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 432,000,000원

* 토지면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 건물면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 인근 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급 (저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 02월 07일 접수된 농협은행의 근저당권 (을6)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 3,311,529,146원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고영국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 이채영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리의 복합적인 지역 내에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권의 특성을 가집니다.

* 용도가 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있어, 해당 업종으로의 영업이 가능합니다.

* 월정리 지역은 관광객 방문이 잦은 곳으로, 관광객을 대상으로 한 업종 또한 고려할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설(식당, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 편의시설이나 병원, 학교 등은 인근 시가지로 이동해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 월정리 지역 정보로는 특별한 혐오시설의 존재는 파악되지 않습니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해서는 상세한 현장 조사 및 주변 환경 분석이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제약: 본 건 토지는 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등에 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 토지 이용 등에 있어 법적 제한이 따를 수 있습니다. 특히 생태계보전지구 지정 사항은 중요한 고려 요소입니다.

* 건축계획심의대상구역: 건축 시 별도의 심의 절차가 필요할 수 있어, 건축 인허가 과정이 복잡해질 가능성이 있습니다.

* 복잡한 채권 관계: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 비록 등기부상 모든 권리는 말소 예정이나, 실제 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 실제 점유 여부: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 관계 및 추가적인 임대차 계약 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

제주지방법원 2025타경8201 (2) 사건의 본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리에 위치한 제2종 근린생활시설(일반음식점)로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 감정가는 432,000,000원이며, 토지 56.67㎡, 건물 31.59㎡ 규모입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

입지적으로는 월정리 지역의 특성을 가지며, 주변 환경은 혼재되어 있습니다. 교통은 보통 수준입니다.

주요 리스크로는 토지이용계획상의 다양한 보전지구 지정으로 인한 향후 이용 제한 가능성과 건축계획심의대상구역 지정 사항이 있습니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 채권 관계에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 월정리 지역의 매력: 월정리는 유명 관광지이자 해안 명소로, 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 권리상 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차보증금이 없어 명도 및 권리상의 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리 및 활용이 용이합니다.

* 잠재적 수익 창출: 낙찰가에 따라 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 432,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 반드시 다음과 같은 추가적인 조사가 선행되어야 합니다.

* 현장 방문을 통한 물건 상태, 점유 관계, 주변 시세 및 상권 분석

* 토지이용계획상의 제약 사항이 실제 건축 및 이용에 미치는 영향 평가

* 제주도 부동산 시장의 전반적인 동향 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 상기 조사 결과들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.