나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8641 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 770 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1,2,7,8) : 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "송당리사무소" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 목장용지 및 임야 등이 혼재하는 산간 목장지대입니다. 기호 (5,6) : 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "송당리사무소" 북측 근거리에 위치하 며, 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

기호 (1,2,7,8) : 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 남서측 인근에 중산간동로가 위치하는 등 전반 적인 교통여건은 보통입니다. 기호 (5,6) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 동측 인근에 비자림로가 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 인접지 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 목장용지입니다. 기호 (2) : 인접지 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 전 및 일부 목장용지입니다. 기호 (5,6) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 전 및 일부 건부지입니다. 기호 (7) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 토지임야입니다. 기호 (8) : 인접지 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 전입니다.

인접 도로상태

기호 (1,7,8) : 지적상 맹지이나 기호 (2) 토지를 경유하여 진입이 가능합니다. 기호 (2) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (5,6) : 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지 하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초 지<초지법> 기호 (2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법>, 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법> 기호 (5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01 -30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지 구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5 등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (7) : 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계 획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하 수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (2) : 공부상 지목이 '목장용지'이나, 현황 전 및 일부 목장용지입니다. 기호 (5,6) : 공부상 지목이 '전'이나, 현황 전 및 일부 건부지입니다. 기호 (8) : 공부상 지목이 '목장용지'이나, 현황 전입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1997.12.27.) - 외벽 : 외장타일 및 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 목재 마감 등 - 바닥 : 데코타일 마감 등 - 창호 : PVC 창호 등입니다. 기호 (4) : 경량철골조 강판지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1996.02.15.) - 외벽, 내벽 : 강판 마감 등 - 바닥 : 시멘트 몰탈 노출 마감 등입니다.

이용상태

기호 (3) : 주택입니다. 기호 (4) : 축사입니다.

설비내역

기호 (3,4) 공히 전기설비 등이 되어 있으며, 기호 (3)은 기본위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(5-1 내지 5-6, 6-1) 포함
목록 5, 6 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8641 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 770

* 토지면적: 9372.00㎡ (약 2,835평)

* 건물면적: 339.15㎡ (약 102평)

* 감정가: 1,515,451,000원

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 총 등기부 채권액 (참고):

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당: 1,800,000,000원 (말소기준권리)

* 제주중앙신용협동조합 임의경매 신청 금액: 1,573,846,506원

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "송당리사무소" 북서측 원거리에 위치.

* 주위 환경: 농경지, 목장용지, 임야 등이 혼재하는 산간 목장지대이며, 일부 지역은 마을 주변 농경지대.

* 교통: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 남서측 인근에 중산간동로, 동측 인근에 비자림로가 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통.

* 토지 이용 현황: 목장용지, 전, 임야 등으로 이용 중이며, 일부 건부지로 이용.

* 도로 접근성: 기호 (1,7,8)은 지적상 맹지이나 기호 (2) 토지를 경유하여 진입 가능. 기호 (2, 5, 6)은 남측/남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역 (기호별 상이)

* 가축사육제한구역 (일부/전부 제한구역)

* 경관보전지구 2, 3등급 (기호별 상이)

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 2, 3, 4등급 (저촉 사항 다수)

* 건축계획심의대상구역

* 초지법 적용 (기호별 상이)

1.2. 권리분석

* 권리 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2021.03.12. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 6 지상 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 농경지, 목장, 임야가 주를 이루는 지역으로, 농업 및 축산업 관련 시설이 입지하기에 적합한 환경.

* 주거 및 편의시설: 인근 마을 주변에 일부 주택 및 편의시설이 존재하며, 송당리사무소가 북측 근거리에 위치.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 정보로는 혐오시설의 직접적인 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 주요 도로(중산간동로, 비자림로)를 통해 제주시 접근성이 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 송당리사무소 등 행정시설이 인근에 위치합니다. 농경지 및 목장 위주의 지역 특성상 도시형 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

* 주거 및 기타: 물건지 내 주택(건물 3) 및 축사(건물 4)가 소재하며, 전기, 위생, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록 5, 6 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가하며, 농지법 개정으로 인한 취득 절차(농지위원회 심의 등)를 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등 다수의 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 법정지상권: 목록 6 지상 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지 전용 및 원상회복: 목록 5 토지는 농지전용허가(328㎡)를 받았으나, 목적 외 이용 시 원상회복명령이 발할 수 있다는 회신이 있어 사용에 주의가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 상이합니다 (예: 기호 2, 5, 6, 8).

* 제시외 건물 제외: 목록 6 지상 약 772.5㎡ 규모의 제시외 축사 등은 매각에서 제외되므로, 철거 등 관련 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주도 구좌읍 송당리의 넓은 토지(9,372㎡)와 건물(주택, 축사)이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 주변 환경은 농경지, 목장, 임야가 혼재하는 산간 지역으로, 제주도의 자연을 활용한 사업이나 농축산업 관련 시설 운영에 적합한 잠재력을 가집니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항, 농지 취득 관련 필수 요건, 법정지상권 불분명 등 법적, 행정적 제약 사항이 존재하므로, 투자 결정 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 확보: 총 9,372㎡ (약 2,835평)의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있어 사업 확장 또는 다양한 용도로의 활용 가능성이 높습니다.

* 제주도 특화 사업 연계: 제주도의 자연환경 및 관광 산업과 연계한 체험 농장, 힐링 공간, 특수 작물 재배 등 차별화된 사업 아이템 발굴 가능성이 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도: 기존 용도에 맞는 사업을 고려하거나, 지역 특성에 맞는 맞춤형 시설로 재개발할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,515,451,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 농지 취득 관련 규제 및 절차 이행 비용

* 다양한 토지 이용 제한 사항으로 인한 개발 가능성 제약

* 법정지상권 불분명으로 인한 잠재적 법적 리스크 및 추가 비용 발생 가능성

* 제시외 건물 제외로 인한 현장 상황 변화 및 관리 이슈

* 향후 명도 예상 소요 시간 및 비용

* 제주도 내 부동산 시장 동향 및 유사 물건 시세

투자를 결정하시기 전에 반드시 해당 물건에 대한 권리 분석, 법규 검토, 현장 답사를 통해 정확한 가치를 평가하고, 본인의 투자 성향에 맞는 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.