나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10225 [2] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 205-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 토평동 소재 "인정오름" 남동측 인근(기호1,2,3) 및 서귀포시 동홍동 소재 "동홍동주민센터"남동측 인근(기호4,5)에 위치하는 부동산(토지2/건물3)으로서, 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대(기호1,2,3) 및 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대(기호4,5)임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 바, 제반교통상황은 양호함. 기호(4) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남측하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중임. 기호(4) : 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 폭 약 35 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(4) : 본건 남측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-06)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임. 기호(4) : 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상, 본건 건물 기호(2) 1층, 본건 건물 기호(5) 4층 및 옥탑에 제시외건물(종물및부합물) ㄱ ~ ㅇ 및 제시외조경 ㅈ 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 참고사항 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2017.06.16) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥 : 타일깔기, 에폭시코팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. - 기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2017.06.16) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥 : 타일깔기, 에폭시코팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. - 기호(5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2015.04.20) 외벽 : 스타코 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 숙박시설(휴양펜션)등으로 이용중임. 기호(3) : 숙박시설(휴양펜션)등으로 이용중임. 기호(5) : 단독주택(소매점/다가구주택)등으로 이용중임.

설비내역

기호(2),(3) : 보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 기호(5) : 보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호(2) : 등기사항전부증명서상 건물명칭이 『에이동』으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명칭이 『비동』 으로 표시되어 있는 것을 확인하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 기호(3) : 등기사항전부증명서상 건물명칭이 『비동』으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명칭이 『에이동』 으로 표시되어 있는 것을 확인하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 기호(5) : 등기사항전부증명서상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 아니하나, 현장조사 결과 건물명칭이 『화인빌』 로 표시되어 있는 것을 확인하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 본건 건물 기호(5)는 현장조사 결과 다락이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 다락의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) - 본건 건물 기호(2),(3),(5)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용상황, 면적, 설비 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용상황, 면적, 설비 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(5-1 내지 5-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2026타경10225 (2) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 205-14번지에 소재하는 단독주택입니다. 감정평가액은 1,358,588,800원이며, 토지 면적은 371.00㎡(약 112.23평), 건물 면적은 493.03㎡(약 149.17평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 제OOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물(5-1 내지 5-3)이 포함됩니다. 건물은 2015년 4월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하1층, 지상4층 단독주택으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서귀포시 동홍동 소재 "동홍동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 또한, "인정오름" 남동측 인근에는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 일부 토지가 위치합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다. 토지(기호1)는 남측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로 상업용 건부지 등으로 이용 중이며, 토지(기호4)는 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지 등으로 이용 중입니다. 인접 도로상태는 기호1 토지는 북서측 폭 약 35미터 포장도로, 기호4 토지는 남측 폭 약 8미터 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 기호1은 자연녹지지역, 대로1류, 가축사육제한구역 등에 해당하며, 기호4는 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 소로2류, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2015년 5월 6일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을6/을1)입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 모든 근저당, 가압류, 임의경매 등은 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,170,394,860원으로, 감정가를 초과하는 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

임차인 현황으로는 김 , 김 , 박 , 신 씨는 전입일자가 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 임 씨는 보증금 2,000,000원에 차임 7,000,000원이 있으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 명시되어 있지 않아 대항력은 없는 것으로 보입니다. 임차인 임 은 보증금 2,000,000원을 지급하였으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 명확하지 않아 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금액이 있으므로 배당 가능 여부를 확인해야 합니다. 본 정보 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 상세 권리관계는 등기부등본 및 물건명세서를 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 2020년 준공된 77.1㎡ 면적의 연립주택(루체비스타)은 27,900만원(약 2.79억원)에 거래되었습니다. 2000년 준공된 76.45㎡ 연립다세대(삼성빌라)는 16,000만원(약 1.6억원), 1987년 준공된 55.77㎡ 연립주택(남양맨숀)은 8,300만원(약 0.83억원)에 거래되었습니다.

이는 비교적 최근에 거래된 인근 공동주택의 시세이며, 본건은 단독주택으로 규모 및 가치 평가 방식이 다릅니다. 본건의 감정가 1,358,588,800원(약 13.58억원)은 제시된 공동주택 시세와 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 넓은 대지 면적(371㎡), 연면적(493.03㎡), 단독주택으로서의 희소성, 그리고 위치적 가치 등이 반영된 결과로 판단됩니다.

건축물 표제부에 따르면 본건 건물(5)은 2015년 4월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하1층/지상4층 건물로, 총 연면적 493.03㎡입니다. 건폐율 55.94%, 용적률 124.44%를 적용받고 있습니다.

정확한 시세 산출을 위해서는 유사 규모 및 용도의 단독주택 실거래가, 토지 공시지가, 개별 토지 가치 등을 추가로 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 서귀포시 동홍동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 인근에 동홍동주민센터, 각종 금융기관, 병원, 마트 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, "인정오름"과 같은 자연 친화적인 환경과 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 교통 면에서는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 시내 이동이 편리합니다. 교육 환경으로는 동홍초등학교, 서귀포여중, 서귀포고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에도 적합한 환경입니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되어, 관련 법적 절차 및 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 건물 내부 미확인: 본건 건물(기호 2, 3, 5)은 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으므로, 실제 구조, 이용 상태, 설비 현황 등을 현장 실사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 다락 포함: 제시외 건물(5-1 내지 5-3) 및 다락이 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 법적 및 행정적 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물 명칭 상이: 등기부상 건물 명칭과 현장 표시 명칭이 일부 상이한 경우가 확인되어(기호 2, 3, 5), 정확한 현황 파악이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 임 의 경우 보증금 2,000,000원이 있으나, 대항력이 없어 배당을 받아야 합니다. 배당받지 못할 경우 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 기호1 토지는 자연녹지지역, 기호4 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구 등 용도지역 및 지구별 제한 사항이 있어 건축 및 토지 이용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 채권자들의 배당 순위 및 실제 배당 가능 금액을 면밀히 분석하여 낙찰 후 인수될 채권이 없는지 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 동홍동의 우수한 입지에 위치한 대규모 단독주택으로, 편리한 생활 환경과 자연 친화적인 환경을 동시에 갖추고 있습니다. 넓은 대지와 건물 면적을 바탕으로 높은 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 초과하고, 건물 내부 확인 불가, 제시외 건물 포함 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 주변 공동주택 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 단독주택으로서의 가치와 토지 규모를 반영한 것으로 보입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하고 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시 핵심 지역에 위치하여 뛰어난 생활 인프라와 자연 환경을 누릴 수 있는 입지적 장점.

* 371㎡의 넓은 대지와 493.03㎡의 넓은 건물 연면적을 가진 단독주택으로서의 높은 활용 가치.

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 향후 개발 가능성 보유.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성 (감정가, 채권 총액, 리스크 요인 등 고려).

* 2015년 신축으로 비교적 최신 건축물이며, 철근콘크리트 구조로 견고함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,358,588,800원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 0.83억~2.79억원 수준으로, 본건 단독주택의 규모와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 정확한 시세 산정을 위해서는 유사 규모 단독주택 실거래가, 토지 공시지가, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 감정가가 적정하다고 단정하기 어렵습니다. 채권 총액이 감정가를 초과하고 건물 내부 미확인 등의 리스크를 감안할 때, 낙찰가율은 일반적인 수준보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70%~80% 수준(약 9억 5천만원 ~ 10억 8천만원)을 잠재적 입찰가 범위로 설정하고, 현장 실사 후 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 예비 추정치이므로, 반드시 현장 방문 및 상세 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.