나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1968 [4] 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 제106동 제6층 제601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~3) : 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 일련번호(4) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 점포, 일반음식점 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

일련번호(1~4) : 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1 ~ 3) : 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상3층내 제1층 제167호외 2개호로서,(사용승인일 : 2022.05.02.) 외벽 : 라임스톤, 통유리 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 석재타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임. 일련번호(4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2005.12.28.) 외벽 : 대리석, 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2) : 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 인접호와 경계 구 분 없이 이용중임. 일련번호(3) : 제2종근린생활시설(일반음식점)임. 일련번호(4) : 아파트임.

설비내역

일련번호(1~3) : 기본위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있음. 일련번호(4) : 기본위생 및 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설 부지 로 이용중임. 일련번호(4) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

일련번호(1~3) : 본건 북서측으로 폭 20m 및 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접함. 일련번호(4) : 본건 남서측으로 폭 25m 및 남동측으로 폭 20m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 자연녹지지역,자연취락지구,제1종지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m) (저촉),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(4) : 제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2 류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2017-01- 09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구 역<공항시설법>,상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,공장 설립제한지역<수도법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수 도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1968 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2, 노형이-편한세상 제106동 제6층 제601호

용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상10층 중 지상6층

사용승인일: 2005년 12월 28일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 가치

토지면적: 82.62㎡ (약 25.0평)

토지지분: 82.623㎡ (약 25.0평)

건물면적 (전용면적): 110.63㎡ (약 33.4평)

주변 거래 면적 (JSON `excluUseAr`): 125.659㎡ (약 38.0평)

감정평가액: 834,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 점포, 일반음식점 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함. 남서측으로 폭 25m 및 남동측으로 폭 20m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등

3. 권리분석

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2012.02.20.)

* 본 경매는 신한은행의 임의경매 신청에 의한 것임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 노형동은 제주시의 주요 주거 및 상업 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

* 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원함.

5. 생활정보

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 이용할 수 있음.

* 주차 (JSON): 총 638대 (지하 기계식 458대, 지하 자주식 180대).

* 엘리베이터: 2대 (일반)

* 난방: 개별 난방 (보일러 방식)

6. 잠재적 리스크

* 경매 물건 특성상 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적임.

* 공부상 나와 있지 않은 숨겨진 하자나 점유 관계가 있을 수 있으나, 현재 제공된 정보상 특이사항은 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 명시되어 있으나, 최종 확인 필요.

* 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 제주시 노형동의 우수한 입지에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호함.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 없는 점은 장점임.

* 실거주 또는 임대 목적 모두 고려해볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

* 제주 내에서도 개발이 잘 되어 있고 인프라가 풍부한 노형동에 위치.

* 안정적인 수요가 있는 아파트 물건.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 3월-4월)

* 9층, 125.659㎡: 84,000만원 (2026.03.18)

* 7층, 125.659㎡: 91,000만원 (2026.04.09)

* 11층, 125.659㎡: 88,000만원 (2026.04.15)

* 평균 시세 (3건): (84,000 + 91,000 + 88,000) / 3 = 87,667만원

* 감정가: 83,400만원

* 예상 입찰가:

* 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 8억 6천만원에서 9억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 본건 6층의 위치 및 물건 상태 등을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.