나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1968 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제1층 제168호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~3) : 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 일련번호(4) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 점포, 일반음식점 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

일련번호(1~4) : 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1 ~ 3) : 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상3층내 제1층 제167호외 2개호로서,(사용승인일 : 2022.05.02.) 외벽 : 라임스톤, 통유리 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 석재타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임. 일련번호(4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2005.12.28.) 외벽 : 대리석, 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2) : 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 인접호와 경계 구 분 없이 이용중임. 일련번호(3) : 제2종근린생활시설(일반음식점)임. 일련번호(4) : 아파트임.

설비내역

일련번호(1~3) : 기본위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있음. 일련번호(4) : 기본위생 및 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설 부지 로 이용중임. 일련번호(4) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

일련번호(1~3) : 본건 북서측으로 폭 20m 및 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접함. 일련번호(4) : 본건 남서측으로 폭 25m 및 남동측으로 폭 20m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 자연녹지지역,자연취락지구,제1종지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m) (저촉),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(4) : 제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2 류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2017-01- 09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구 역<공항시설법>,상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,공장 설립제한지역<수도법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수 도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

오픈상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 현황

1.1. 1.사건번호 및 소재지

사건번호는 제주지방법원 2025타경1968 (2)입니다.

본건의 소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 1454, 나인몰 제1층 제168호입니다.

1.1. 2.건물 정보

본건의 용도는 문화 및 집회시설입니다.

토지 면적은 21.65㎡ (약 6.55평)이며, 토지 지분 또한 21.65㎡ (약 6.55평)입니다.

건물 면적은 26.62㎡ (약 8.05평)이며, 건물 지분 또한 26.62㎡ (약 8.05평)입니다.

건물 제시외 면적은 존재하지 않습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 신OOO입니다.

1.1. 3.감정가

본건의 감정가는 757,000,000원입니다.

1.2. 입지 분석

1.2. 1.주변 환경 및 교통

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 2.토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 저촉되며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 현황

2.1. 1.말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

2.1. 2.채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,172,000,000원입니다. (신한은행 근저당 1,980,000,000원, 신성건설 근저당 192,000,000원, 신한은행 임의경매 1,808,501,067원)

2.2. 임차인 현황

2.2. 1.임차인 정보

임차인으로는 (주)플라이코리아가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 1,000원입니다.

사업자등록일자는 2024년 05월 13일입니다.

2.2. 2.인수되는 보증금

본건 임차인 (주)플라이코리아는 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3. 상권 및 이용 분석

3.1. 주변 상권

본건 주변은 신제주초등학교 인근으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

소규모 점포 및 일반 음식점 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

3.2. 본건 건물 이용 상태

3.2. 1.용도별 구분

일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 등재되어 있으나, 현황은 인접 호실과 경계 구분 없이 이용 중입니다.

3.2. 2.특이사항 (오픈상가, 공실 등)

본건은 오픈상가 형태이며, 주의사항으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상 인접한 8개 구분점포(121호~126호, 165호, 166호)와 결합하여 하나의 의류매장으로 운영 중이었으나, 현재는 공실 상태입니다.

구분점포 간 내부 경계벽이 없고, 경계 표지나 건물 번호 표지가 확인되지 않아 정확한 경계 확인을 위해 실측이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 오픈상가 관련 이슈

다수의 호실이 통합되어 운영되었던 오픈 상가로, 현재는 공실 상태이며 내부 경계벽 철거 등으로 인해 개별 호실의 정확한 경계 파악 및 원상 복구 필요성이 있을 수 있습니다.

4.2. 임대 관계 및 명도

기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

비록 임차인 (주)플라이코리아의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4.3. 건물 및 토지 관련 제약

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 법규 및 제약 사항이 존재합니다.

특히, 공항 시설과의 관련성으로 인한 장애물 제한 표면 구역은 건축 및 개발에 있어 중요한 고려 사항입니다.

4.4. 기타 법규 및 제약

건물 사용승인일이 2022년 05월 02일로 비교적 신축 건물이지만, 일부 제반 법규 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 나인몰에 위치한 상가 물건으로, 신제주초등학교 인근의 입지를 갖추고 있습니다.

건축 연도가 2022년으로 비교적 신축이며, 문화 및 집회시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 오픈 상가 형태의 공실 상태, 내부 경계의 불명확성, 다양한 토지 이용 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 경매 시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

6. 투자 포인트

* 제주 연동 지역의 상업 시설 투자 기회

* 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 제주 지역의 잠재적 가치

7. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 757,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 특수성, 명도 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 접근 시 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.