나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2094 [3] 제주특별자치도 제주시 외도일동 449-1 제웅1차솔내음빌리지 제4층 제403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1)은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 소재 '상명리사무소' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원 등의 농경지, 임야, 양돈장 등의 축사, 일부 주택 등으로 형성 된 마을 외곽 농경지대임.

위치 및 주위환경

본건(기호 2, 3)은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 소재 '상명리사무소' 북동측 근거 리에 위치하며, 주위는 전, 과수원 등의 농경지 및 임야 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

남동향 완경사지대에 소재하는 사다리형에 유사한 부정형의 경사지로서, 토지대장상 지목은 '과수원'이나, 현황은 '전' 상태임.

형태 및 이용상태

서향의 미미한경사지대에 조성된 일단의 부정형 토지로서, 감귤목이 식재된 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

'기호 2' 토지의 남측 및 '기호 3' 토지 남서측으로 도로로 이용되지 아니하는 지적상 도로 와 접하며, '기호 2' 토지의 서측에 인접한 '상명리 963' 토지를 경유하여 출입하고 있음. (별첨 '항공사진' 및 '지적개황도' 참조)

인접 도로상태

본건 남측으로 지적상 노폭 약 5~6m 내외, 현황 노폭 약 4m 내외, 동측으로 지적 및 현황 노 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 북측 일부가 도로로 이용되지 아니하는 지 적상 도로와 접함.(별첨 '항공사진' 및 '지적개황도' 참조)

토지이용계획 및 제한상태

기호 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법> 기호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관 보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 각 지상에 별첨 '사진'과 같이 감귤 과수목 등이 소재함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건의 토지대장상 지목은 '과수원'이나, 현황은 '전' 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 4)은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 음식점 등의 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 택지 개발지구 내 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 제4층 제403호로 서,(사용승인일: 2011.12.26.) 외벽: 스타코 마감, 창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 갖추어져 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

북향의 미미한 경사지대에 조성된 가로장방형의 평지로서, 아파트 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복4차로(도로명: 우정로), 북측으로 왕복 2차 로(도로명: 우정로3길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> , 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2094 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우정로 17 (외도일동), 제웅1차솔내음빌리지 제4층 제403호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

토지 지분 면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

건물 전용 면적: 39.30㎡ (약 11.89평)

건물 공급 면적: (명확히 제공되지 않았으나, 총 건물 면적 4152.65㎡, 63세대임을 고려 시 약 60~70㎡ 수준으로 추정됩니다.)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (해당 물건 경매 신청자)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 외도동에 소재하는 제웅1차솔내음빌리지 아파트 단지 내 4층 403호입니다.

주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 택지 개발지구 내 주상복합지대에 속해 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 서측으로 왕복 4차로, 북측으로 왕복 2차로의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 28일 접수된 신한은행의 근저당권 (을9)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(없음) 및 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상.

* 주의: 임차인 현황이 미상이며 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 있는지, 점유자가 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 미상인 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 외도동 택지 개발지구 내 주상복합지대로, 다양한 상업 및 업무시설이 발달해 있습니다.

주변 시설: 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 남서측 인근에 외도초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 생활에 필요한 모든 편의시설 접근이 용이합니다.

교통: 주간선도로 및 버스정류장이 가까워 제주 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 불확실성: 임차인 현황 미상 및 보증금 0원 표기는 실제 점유 및 인수 가능성에 대한 불확실성을 내포하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 아파트가 위치한 지역은 준주거지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등이 적용되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. (이는 일반적인 토지 이용 계획에 따른 제한 사항으로, 현존하는 아파트 건물 자체에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.)

공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 묶여 경매 진행되는 점은 추가적인 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 외도동의 편리한 입지와 양호한 교통 및 생활 환경을 갖춘 아파트입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상으로 인한 불확실성은 반드시 해소해야 할 과제입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다. 실거주 및 장기 투자 관점에서 고려할 수 있으나, 임대차 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 성공적인 경매 참여의 핵심입니다.

1.7. 투자 포인트

제주 서부권 주요 지역의 편리한 생활 인프라 접근성.

안정적인 주거 단지 내 위치.

말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리 관계의 명확성 (임차인 미상 부분 제외).

제주 지역 부동산 시장의 장기적인 성장 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

예상 입찰가: 본건은 임차인 현황 미상이라는 리스크를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 제안합니다. 따라서 약 84,000,000원 ~ 94,500,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 시세, 현장 방문 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.