나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [23] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제212호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (23)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

주소: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1)

건물명: 제주 강정 라마다호텔

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 (사용승인일: 2016.08.30)

총호수: 175호

용도: 숙박시설

1.2. 2. 토지 정보

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지이용: 숙박시설 및 근린생활시설 부지

토지형상: 세장형 평지

1.2. 3. 건물 정보

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

해당 호수: 제2층 제212호

이용상태: 본건 212호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중임.

1.2. 4. 감정가 및 면적

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치함.

주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역임.

소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접함.

가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각되는 건임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 서귀포시청 제2청사가 소재하여 행정기관 접근성이 있음.

다양한 종류의 주택, 상업시설, 숙박시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 형성 가능성이 있음.

제주 서귀포시 법환동 일대는 관광객을 대상으로 하는 상업 및 숙박 시설이 발달한 지역임.

주변에 해변 및 관광 명소와의 연계 가능성이 있어 숙박 시설로서의 입지 조건이 우수함.

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

4.2. 지역 현황

제주 관광 활성화 지역의 이점을 활용할 수 있는 입지임.

일반상업지역으로 다양한 업종의 사업 운영이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

호텔 내 기본 위생, 급배수, 난방, 냉방(시스템 에어컨), 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

본건은 호텔 객실로, 일반적인 주거용 부동산과 달리 주변 교육시설과의 직접적인 연관성은 낮음. 관련 정보는 제공되지 않았음.

5.3. 기타

건축물대장상 일부 호실(기호 4)은 공부와 현황의 차이(일반음식점 vs 마사지샵)가 있으나, 본건 212호와는 직접적인 관련이 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

건축계획심의대상구역(저촉)에 해당하여 건축 관련 사업 진행 시 심의 대상이 될 수 있음.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 하수처리구역에 포함됨.

6.2. 이용 상태 관련

현재 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이나, 향후 용도 변경이나 운영 방식에 따라 수익성이 달라질 수 있음.

임대관계가 미상으로, 실제 사용 현황 및 임대료 관련 추가 확인이 필요함.

6.3. 기타

호텔 건물의 공실률, 관리비, 재산세 등 추가적인 운영 비용에 대한 검토가 필요함.

관광 성수기 및 비수기에 따른 객실 가동률 변동 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 관광 중심지 인근에 위치한 라마다호텔 내 숙박시설로, 비교적 신축 건물에 속함.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적음.

다만, 임대관계 미상 및 건축계획심의대상구역 저촉 등 잠재적 리스크 요소를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

제주 관광지의 핵심 지역에 위치하여 관광객 수요 확보 용이.

호텔 건물의 부대시설 및 기반시설이 잘 갖추어져 있음.

새로운 건축물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 호텔 객실로서의 활용 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 166,000,000원임.

인수 보증금이 0원이고, 특별히 인수해야 할 부담 있는 권리가 없으므로 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있음.

주변 유사 물건의 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

보수적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 검토 가능하며, 상세 분석 후 최종 결정 필요. (예: 132,800,000원 ~ 166,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.