나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [18] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제421호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (18)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3

건물명: 제주강정라마다호텔

층/호수: 제4층 제421호

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

건물 특징: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층 지상 10층 건물 중 4층에 위치. 2016년 8월 30일 사용승인.

1.3. 면적 및 평가

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

토지지분: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.50평)

건물지분: 28.08㎡ (약 8.50평)

감정가: 168,000,000원

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도심과 관광지가 어우러진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지는 세장형의 평지로 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 지상권에 관한 사항도 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명확한 권리관계 확인 및 명도 계획 수립 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 강정동 일대는 서귀포시청 제2청사 인근으로, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 인근에는 제주월드컵경기장, 다양한 해변 및 관광 명소가 자리하고 있어 관광객 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

4.2. 개발 호재/이슈

서귀포시 강정동 일대는 민군복합형 관광미항 개발 계획 등 지역 발전을 위한 다양한 계획이 추진되어 왔습니다. 또한, 최근 서귀포 중심상가는 지역 대표 관광상권으로 선정되어 관련 인프라 확충 및 관광객 유치를 위한 지원이 이루어질 것으로 기대됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

조사된 정보상 본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 제주 전반적으로 폐기물 소각 시설 유치 관련 논의는 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 관광 및 휴양 시설

인근에 서귀포시청 제2청사와 다양한 관광 명소, 해변 등이 위치하고 있어 관광객들에게 매력적인 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '건축계획심의대상구역(저촉)'으로 확인되어 건축 관련 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 또한, 공부상 일반음식점으로 되어 있는 호실이 현황 마사지샵으로 이용 중인 사례가 있어, 본건 호실의 현황과 공부상 내용 간의 차이점을 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관련 리스크

임대 관계가 미상이며, 임차인의 보증금 및 차임 또한 미상인 경우, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

제주 지역 관광 산업의 특성상 관광객 수요 변동에 따른 숙박 시설의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다. 최근 엔데믹 이후 제주 상권의 매출 감소세가 나타나고 있으며, 특히 관광객 비중이 높은 상권에서 이러한 경향이 두드러지고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치한 라마다호텔의 객실로, 관광 인프라와 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 숙박시설로서의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확한 편이나, 임대 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 부분이 있습니다. 토지이용계획상 일부 제약이 있을 수 있으며, 최근 제주 관광 상권의 전반적인 침체 가능성도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시의 주요 관광 인프라 접근성이 양호한 입지입니다.

* 2016년 준공된 숙박시설로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 지역 관광 활성화 정책 및 상권 개발 계획이 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6,800만 원을 기준으로, 위에서 제시된 물건의 장단점, 주변 시세, 향후 임대수익률 및 시세 차익 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 현재 임대 관계가 미상이므로 명도 관련 비용 및 예상되는 명도 기간을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 최근 제주 지역 숙박 시설 시장의 동향과 미래 전망을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.