나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [20] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제401호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제401호

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

건물명: 제주 강정 라마다호텔

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2016.08.30

이용상태: 현재 숙박시설(호텔 객실)로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 240,000,000원

토지면적: 9.25㎡ (약 2.79평)

건물면적: 40.07㎡ (약 12.12평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 관광 인프라 접근성이 좋은 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (보증금 합계: 0원).

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

제주 서귀포시 강정동 일대는 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

본 건물인 제주 강정 라마다호텔은 신제주와 중문관광단지의 중간 지점에 위치하여 접근성이 용이합니다.

4.2. 건물 내 시설

본 건물은 제주 강정 라마다호텔로서, 총 10층 규모에 175개 호실을 갖추고 있습니다.

숙박시설(호텔 객실) 외에도 근린생활시설이 일부 포함되어 있습니다.

내부에는 기본 위생 및 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 시스템 에어컨 냉방 설비, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 서귀포시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제주 월드컵 경기장, 중문관광단지 등 주요 관광지와 접근성이 양호합니다.

* 다양한 상업 시설 및 식당, 카페 등 근린생활시설이 주변에 분포합니다.

5.2. 기타

* 주변에 관광 명소들이 위치하여 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 일반음식점으로 등재된 호실이 현황 마사지샵으로 이용 중인 사례가 있습니다. (본건 401호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 관리 및 운영상의 특이사항으로 참고 필요)

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 향후 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 호텔 객실이라는 특성상 운영 및 관리에 전문적인 지식이 요구될 수 있습니다.

* 현재까지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포 지역의 숙박시설로, 사용승인 후 약 10년이 경과하여 비교적 신축에 속합니다.

주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 보통 수준이며, 감정가는 2.4억원으로 평가되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 및 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

다만, 호텔 객실이라는 상품의 특성상 공실률, 운영 관리의 난이도, 시장 변동성 등을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 산업의 지속적인 성장세에 따른 호텔 객실 수요 증대 기대.

* 서귀포시의 주요 관광 인프라 접근성이 좋은 입지.

* 인수 부담이 없는 명확한 권리 분석.

* 비교적 합리적인 감정가 대비 실사용 면적.

9. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 임대 수익률, 주변 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 투자 목표 수익률과 향후 예상되는 임대 수익을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.