나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [17] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제422호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (17)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제422호

건물명: 제주 강정 라마다호텔

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

감정가: 168,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

토지 지분: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.50평)

건물 지분: 28.08㎡ (약 8.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.건축 정보

사용승인일: 2016년 08월 30일

총 층수: 지하 2층, 지상 10층

해당 층: 4층 (제422호)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

건물 북측으로는 폭 약 10m, 동측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

지상권 개요: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 지정

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지는 현재 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

4.3. 주변 시설

'서귀포시청 제2청사' 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 있습니다.

주변에 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물 내에는 숙박시설(호텔 객실) 및 근린생활시설이 운영 중에 있습니다.

인근 버스정류장 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

보일러에 의한 난방 설비와 천정형 시스템 에어컨에 의한 냉방 설비가 구비되어 있습니다.

또한, 소화전, 화재 탐지 설비 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

5.3. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 이루어져 있습니다.

외벽은 제주석 및 라임스톤으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 내부 인테리어로, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시창이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 가능성

집합건축물대장상 용도와 실제 현황이 다른 경우가 있을 수 있다는 점을 참고해야 합니다. (예: 타 호실의 경우 일반음식점에서 마사지샵으로 이용 중) 따라서 본건(422호)의 정확한 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 요구됩니다.

6.3. 지역 제한사항

본건 토지는 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 소견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치한 제주 강정 라마다호텔 내 숙박시설(호텔 객실)입니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 우수합니다. 제주 관광 중심지에 위치하여 입지적 장점이 크며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 168,000,000원이며, 인수할 보증금이 없어 권리상 깔끔한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 공부와의 차이 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 고려사항

* 제주 관광 산업의 꾸준한 성장세로 인한 호텔 객실 수요 증가 기대.

* 서귀포시 법환동 지역의 개발 가능성 및 '서귀포시청 제2청사' 인접으로 인한 이점.

* 신축급 호텔 건물로 시설 노후화 우려가 적음.

* 적극적인 운영 시 임대 수익 창출 가능성 높음.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 168,000,000원입니다.

본건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

입찰가 산정 시에는 주변 유사 물건의 시세, 현재 시장의 임대 수익률, 향후 시장 전망, 본건의 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 산정 범위

보수적인 투자 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 검토 범위로 제시합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 대략 134,400,000원 ~ 151,200,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 결과, 그리고 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.